大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
在广州买房置业，总价400万左右的预算，基本就已经是刚需上车的天花板了。
从数据来看，事实也大致如此。过去两年广州的二手房市场成交量最大的正是这个价位的房子，毕竟高一点压力骤增，低一点又会影响居住质量。
我们之前就做过一个统计，内容是：400万，在广州能买到什么房？
从这个统计中，我们发现，400万这个价位，广州中心四区可供选择最多的是海珠。
而巧合的是，最近后台粉丝咨询最多的恰恰就是海珠的房子。
于是乎，一个新的课题摆在了面前：400万，买海珠哪里？
想知道400万应该买海珠哪里，首先我们要先知道，这个预算在海珠能买哪里？
因为只有把所有符合预算的房源全部筛选出来，进而做出的决定，才是最合理的。
01琶洲
理智上讲，如果是自住的话，350-450万这个预算在琶洲大概率可以直接放弃了。
作为海珠新贵，琶洲的整体价位相对要高上许多，在总价350-450万这个价格区间内，基本只有个别老破小才能够符合。
磨碟沙的丽景花苑已经是奔三的年纪，周边环境和商业配套上基本也就城中村水平，居住体验堪忧。
琶洲会展板块的南园居和珠江大家庭虽然都是零几年的楼盘，但由于本身产品定位就比较低且外立面维护一般，实际观感并不会比20年楼龄以上的楼盘好。
如果你一定要买在琶洲，我会更推荐会展板块的大家庭和南园居，旧是旧了点，但胜在离商业近，终究会生活方便些。
不过要注意的是，不管是要买哪个小区，这个价位能买到的一定是步梯房。
02赤岗
400万上下买赤岗，选择会很多，但能选的却很少。
赤岗的住宅体量非常之大，区域一半土地都上盖着住宅小区。而体量大了，市场细分程度自然就会比较高，价值分化也就越严重。
在赤岗，住宅的价值基本是自北向南层层递减的。
一方面，对于小区来说，越靠北侧，就越靠近广州塔，就越靠近天河和琶洲，配套更高端，交通也更便利，进而价值也就更高。
另一方面，片区比较新的住宅小区，像丽园雅庭、泓景花园、纵横国际公寓等等，基本都位于片区北部，新港中路的两侧。而片区南部的小区，楼龄普遍比较老，城市面貌极差。
整体来看，赤岗南部的住宅小区无论从自住还是投资角度来看，都没有太大潜力。而北部的几个相对新一些的小区价位又普遍偏高，350-450万的预算往往只能考虑一房户型。
唯一看起来门槛低且楼龄新的纵横国际公寓，虽然价格比较便宜，但因为是公寓化开发的住宅，10梯40户，且大量房源被用为酒店使用，并不适合自住上车。
03客村
大名鼎鼎的客村，在买房上，也是个值得一看的地方。
首先是地铁口的丽影华庭和影城花园，就建在客村主商业之上，下楼就是商业和地铁，拥有最优的配套，唯二的缺点可能就是靠近主干道噪音大些、以及没小区花园影响居住品质。
而我比较喜欢的是旁边的鸿运花园，小区体量大，400万左右就能买到七十平的南向三房。不过要注意，买的一定要是这个小区的电梯楼，步梯楼虽然更便宜但并不推荐。
与赤岗相似，客村价值更高的也是靠近广州塔的一侧。
但是，领江壹号和翠园都比较偏向大户型，远远高出预算，电子七所大院基本全是步梯楼，南丽苑鲜有两房房源放出，真正符合预算的只有碧海大厦的三房户型。
不过，碧海大厦虽然产权性质是住宅，但却被很多人租做办公使用，甚至贝壳上查到的两套房源，都还保留了明显的公司的装修风格。
04滨江
滨江分为三块：滨江东、滨江中、滨江西，价值高低也按这个顺序排列。
其中，滨江东板块的居住氛围最为成熟，又坐拥超长的临江步行通道，是有名的豪宅区。
但是，作为一个已经开发20多年的成熟住宅区，滨江东的最大问题就是没有新的土地进行开发。新盘甚至次新盘严重稀缺，片区市场缺乏活力和竞争力，区域自身又没有强大的利好支撑，潜力着实有限。
在这种板块置业，其价值只能依赖于稀缺的自然资源和交通优势，也就是，要么有江景，要么就得近地铁。
正常情况下，涌入这里的大资金会倾向于买大户型江景，而小资金就应该退而求次追轨道。
按照350-450万的总价预算来说，这里比较推荐在建10号线滨江东路站周边的小区，像金雅苑、嘉仕花园等，都有合适的二房房源。
尤其是嘉仕花园，本就是片区的明星楼盘，属于临江次排，二线江景，涨幅也早已历经市场验证。
05工业大道
海珠区工业大道沿线背靠白鹅潭深水航道，是上世纪50年代初市政府规划的主要工业区。
而过去的十几年里，这里却成为了海珠住宅供应的主力区域。
工业大道分为北（太古仓）、中（广纸）、南（石溪）三个区域，整体价值呈现北高南低，每个区域都有自己的标杆或者网红楼盘。
北区的光大花园，基本可以说是海珠西第一盘，大体量、高绿化、地铁口、集中商业、海珠最强学区房，唯一的缺点就是贵，350-450万的预算，偶尔能放出来一个合适的二房房源就不错了，根本不敢奢望有挑的权利。
中区广纸片区的保利花园和翠城花园，小区环境也都很不错，保利花园有部分步梯房，学区也差一点，所以价格上偏低，符合预算的房源也更多。
南区石溪的金碧花园，是恒大许老板的发家之地，小区配套丰富，底商也发达，又有石溪旧改利好的加持，缺点是相比另外三个小区，居住密度较高。
针对350-450万的预算，这几个项目大都有符合的房源，尤其是对于房源充足的金碧花园来说，甚至可以根据自己的预算好好挑上一挑。
06沥滘
作为老城区，海珠整个区域内住宅都普遍老旧，真正能称之为次新住宅区的只有琶洲的万胜围，所以万胜围的房价也是海珠最高的。
那么，万胜围之后，下一个新兴住宅区是哪里呢？
一定是拥有大片旧改的地方，而在海珠，沥滘无疑是推进程度最高，改造范围最大的一个片区。
而这里原本存量住宅就很少，符合预算的更是只有时代廊桥和罗马家园等少数几个。
对于紧邻沥滘村的罗马家园来说，沥滘的改造只要还在推进中，那就一定拥有着价格暴击的潜力。
07中大
海珠有三大规划：一区一谷一湾。这个谷说的就是中大国际创新谷。
中大和前面所说的石溪、沥滘类似，片区未来的价值提升主要依赖于旧改。但不同的是，中大板块的旧改更多的是产业的升级。
但不论如何改造法，片区的面貌、配套等都会得到很大的提升，这里的住宅也早晚都能迟到旧改红利。
在中大板块，富力千禧和江南新苑是比较热门的楼盘，也是附近为数不多的封闭式花园小区，除小区自身环境较好外，优势主要集中于学区。
如果置业者对学区有一定的追求，450万左右的预算，富力千禧的二房是比较合适的选择。
08东晓南
400万这个预算，如果要买三房的话，东晓南可能是最合适的。
原因是，这个预算在东晓南，轻轻松松就能买到100㎡左右的大三房，而且这些房源大都是电梯房，甚至距离地铁站也就一步之遥，性价比非常之高。
作为广州对刚需最友好的板块之一，东晓南分布着大大小小20余个住宅小区，住家氛围浓厚，配套醇熟，南北分布着南洲、东晓南两个地铁站，同时还能吃到旁边石溪的旧改红利。
缺点是楼龄普遍较老，又缺少优质学区资源，是海珠的学区“洼地”。
比较推荐的有英豪花园、嘉鸿花园金玫瑰苑、加怡花园等。
09昌岗-江南西
昌岗和江南西都属于综合实力不错的板块，无论是医疗、教育、商业等配套上都算是海珠区比较好的。
但由于片区缺乏新规划、新供应，市场一直缺乏活力。
这种情况下，江南西板块受关注的一般都是些学区不错的小区，比如海珠区实验小学对口的穗花新村、江南二小直升江南外国语的可逸名庭、润汇大厦等等。
而教育资源相对弱一些的昌岗，比较推荐的是几个不错的低密度小高层，如柏涛雅苑、江南雅居和海富花园等，也都有不错的二至三房房源在预算之内。
总的来看，350-450万这个预算，对应的就是海珠的最刚性需求。
这个预算下，能买到的房子主要集中在60-80㎡左右的两房户型，如果想要买到三房，只能是寻找一些高实用率户型或者一些步梯房。
在大多数区域货量紧缺的情况下，我对350-450万预算的建议是：
置业目标是一房的话，选筹会比较困难，因为全区符合预算的房源都很稀少，有可能的话首选一些比较好的次新学区房，其次才是琶洲这种比较核心的区域；
如果是选筹两房，则可以直接放弃比较热门的琶洲和赤岗，琶洲和赤岗北的房价高企且一直没什么货量，赤岗南属于三无区域，暂不建议。
两房选筹优选海珠创新湾的四个板块（工业大道北、广纸、石溪、沥滘），其次是北部的客村、中大板块；
如果刚性需求是三房的话，则强烈建议选东晓南的大三房或者其他一些近地铁的高实用率小三房。
