从此 买房再也不怕被坑(福田深蓝学区房子三房)

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问：你好。
老家县城的房子可以抵押150万出来，有两种选择： A每年还本，三年授信，年利率4.4% B八年等额本息，年利率4.9% 请问如何选择？谢谢！

答：这两个都不是特别好的产品，建议再找找，或者每年还本的沟通下看能不能无本续贷。

问：福田 皇达东方雅苑 南山 京基御景峯 哪个更好

答：如果一定要二选一的话，肯定是后者。
东方雅苑的品质不错，但是有17年的房龄了，只有学位才能拯救迟暮的美人，否则只能在岁月长河里泯然众人。
片区没有什么成长性，也没有大量人口导入，光靠吃福田的老本，没有拿得出手的硬核是不够的。
十年前人们提及皇岗的时候就在说HETAO,十年过去了，空有深圳人民的一厢情愿，而今时今日的H-K，对面的建设恐怕依然还会是停留在蓝图上。
京基御景峯虽也不算一个特别好的标的，但是在增量上和楼盘的后劲都是好过于前者的。

问：十三老师，我在深圳龙华，坂田各有一套房子，现在想给孩子选择市区好一点的学位，想买学位房，是该选择总价低，小面积的房子，然后以后租房子住，还是直接一步到位，买小三房住！
地段您会推荐在哪里？南山福田的总价感觉太高了，选择罗湖是否更合适？

答：有能力当然是置换一套学区小三房自住，为什么要自己三套房出租再去租房住呢? 学区小三房很贵很难选，涉及到预算、学校、区位、楼盘、工作地等各要素的综合评估，随口说个地段没有意义，等你确定置换时再联系我。

问：老师好！
总价1300左右 自住+上学以下哪个区会跑赢？ 1.竹子林 佳泰兴苑 风临左岸 香山美树苑 2.白石龙 玖龙玺 3.新安 御景台 越看越买不起，好伤心！

答：你好，感谢赞赏！
1.竹子林本身位置不错，不过属于被花卉博览园、深南大道、京港澳高速围合的区域，圈起来，发展就被局限了。
2.白石龙 玖龙玺 地铁+深外学区房，玖龙荟3.7万方商业,星河cococity8万方商业（距离200米） 龙光玖龙玺: 16年房龄，容积率4.5绿化率30，楼间距很小，但并不压抑，精装修交付（看起来像出租装修）共11栋高层，2楼是互通的通道，接驳地铁站，户型比万科更实用，83三房两卫86-113的四房两卫。
小区噪音很大，目前的单价，如果选学区红山的深高性价比更高，红山整体配套秒杀白石龙，也比这边宜居。
4号线人流量很大，高峰期在红山都很难上车，经过5站之后到达白石龙站更难，如果开车去福田要高峰期也要一个小时，周围农民房较多，北站的商务中心区更利好红山，白石龙是边缘化的地区。
3.新安是宝安老区，类似罗湖的情况，配套成熟但需求主要来自于当地居民，部分有宝安中学学位的次新盘价格甚至持平宝安中心；但相比于罗湖更有利的是：新安距离前海和南山都很近，所以能否吸引部分小白领的注意； 总体来看，距离地铁较近的小区能够略微跑赢大势，其他小区持平大势；价格太高的小区有明显的需求错配，最好不要碰； 总价1300万，其实这几个板块都不是太好的选择。
建议首选福田和南山。
福田优先香蜜湖。
南山优先前海 科技园 深圳湾 蛇口。

问：星主，深圳投资一些老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，一线城市老破小也有流通性。
那个板块适合博拆迁呢？谢谢。

答：深圳不是北上广，没有大量土著，来的都是住惯了大房子新房子的“北方人”，老破小无人接盘，并且中心在迁移，人们并不执着于市中心地段，反而不断往外扩散，去选择更新的品质更好的房子，深圳的城市扩张还没有结束，现在不适合买老破小。
另外博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。

问：你好，我17年入手了福田皇岗皇御苑的小两房，但目前我和男友工作均转到了南山（深圳湾\/科苑附近），考虑自住通勤和未来增值，我们想在南山买一套400万左右总价的小房子，请问有什么推荐吗？目前在看好来居，深蓝季节，信和自由广场，说实在的还挺难选的，也有想是不是还是考虑福田，比如趣园，房子比较大，风景也不错，位置也还可以？想听下您的建议，我们目前的想法是不是可行？

答：深蓝季节，又名深蓝公寓，南山中心区少有的次新小户型，这是一个优劣势都很明显的楼盘。
优势：南山中心区少有的次新盘，生活配套极其便利，户型设计年轻时尚，年轻人很喜欢，租金高，租售两旺。
劣势：南山中心区太成熟无增量，环境一般，独栋大塔楼，无小区，学区中等。
优劣势相抵之后，深蓝的涨幅在南山并不理想，2016年我就实地看过这个盘，当时单价7万出头，目前成交价8万出头，只能说勉强跑平了南山涨幅，未来几年大概率仍是跑平。
最后附赠一句，深蓝这样的楼盘注定是过渡产品，人们最终要买的还是适合居家的产品。
信和自由广场相比深蓝季节略好一些。
车公庙的交通强大到令人发指，四条地铁线交汇，鄙视所有双地铁口。
但是，车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑。
但这里的房子好租好卖，而且租金很不错。
400万左右真的很难选，区位对比更倾向南山。

问：老师好，目前自住梅林关万家灯火小三房，今年六月十号线开通，离小区走路十分钟。
万家灯火是2003年的房子，社区大，交通便利，租金还过得去，77平米的房可以租到5200左右。
还满两年就楼龄二十年了，不知道是不是满了二十年就可以申请棚改。
请问大师，是等今年地铁开通卖掉还是博几年后的棚改？目前房价是5万2左右。
请大师点评万家灯火。
我怕今年卖了，过两年棚改那就很亏了。
周边目前看来没别的规划。
地铁六号线十号线都在万家灯火附近有站点，今年六月都会开通。

答：梅林关棚改周期太长，如果暂时没有消息，建议去投资热门区域淘笋 疫情期间是比较好的捡漏时机，如果能淘到急卖的8-9折笋，可以弥补棚改损失

问：提问: 十三老师，上午好！
目前不在深圳工作，打算几年后全家去深圳生活，3年后小孩读初中。
看过宝中一些楼盘大多楼龄普遍12年以上了(壹方城新但买不起)，不想买这么老的房子，且宝中片学校也很一般。
看过灵芝地铁附近的中洲华府和华联城市全景较满意，5年左右次新，小学:灵芝\/宝民\/孝德，中学对应:宝中\/ 宝安中学（集团）实验学校 \/ 宝安外国语（集团）中学，听链家说宝中积分不高很难进。
综合税费和中介佣金单价差不多10万一平了。
结合目前价格，学位，地铁和商业以后在这里生活，您觉得这两个盘值得入手吗？谢谢！

答：感谢付费提问。
这两个盘位于灵芝和洪浪北，不是宝中的一类地段，周边环境和宝中相比要LOW不少。
但是楼盘新，居住体验比较好，会对不少新房癌患者的胃口。
选筹很多时候没有绝对答案，尤其是自住，选你喜欢又买的起的就对了。
学校方面，宝中学位严重紧张，学区范围太大，又囊括众多老盘，都是居住多年的高积分人群，现在买这两个楼盘，要充分做好孩子上不了宝中的心理准备。
其实你的总预算已经上到了八百万，如果能把楼龄放宽一点，完全可以考虑带宝安实验，又是一类地段的凯旋城和西岸观邸。

问：十三兄您好，请问龙华上塘潜龙漫海宁花园潜力如何？想在那边买一套小单位投资兼学位。
(本人在附近有一套大三房自住但不带学位)。
另外还问一下，金地上塘道和曼海林宁谁潜力更大？或者有没有更好推荐，谢谢！

答：您好，这2个盘都是星球内推荐的楼盘。
红山就是所谓的宇宙中心，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万以上可见一斑；深圳北CBD也尚未建成，利好兑现需要时间； 上塘定位为龙华的核心居住区，是龙华居住环境较好的片区； 区位对比曼海宁略占上风。

问：十三您好，我自2007年大专毕业来深，前两年终于入了深户，一直自己打工存钱，现在勉勉强强有了点钱，加上父母和亲戚可以借一点，现在想上车，首付极限是60w左右，自己是自由职业不稳定，月供也不能太高，想着买了先租出去，缓解贷款压力。
工作地点在罗湖-南山之间，看了下南山一房是够不着了，罗湖有金城大厦，旭飞这样的小单间，福田有桐林，如果去到布吉有个小两房的选择，看了丽湖，国展，龙珠这些，但是工作就要跑到罗湖和福田，想问下买罗湖还是布吉好，罗湖就上班或工作方便，我自己十几年一直在关内租房，布吉的话起码有两房，爸妈可以来住。
以后结婚了也能住得下？买了就没有能力那么快换房了，收入增长比较慢，所以迟迟未下手。

答：2007年大专毕业，现在应该三十多了，还没结婚，只能凑出60万首付，说句扎心的话，以后逆袭的可能性也不太大。
这套房子估计至少要住个十年八年，弄不好就是一辈子，所以功能性比什么都重要。
旭飞、桐林这种年青人过渡的单间和小一房不适合你，直接去买布吉的老破小两房吧。
好好装修下，然后把爸妈接过来，安心找老婆，娶妻生子。

问：老师您好，我在罗湖有2套老旧小区房。
想卖掉其中一套，换一套好一点的。
价格大概在700万左右的三房，老师有好一点的推荐吗？

答：置换目的是自住还是投资呢？ 还是想罗湖片区内置换吗？ 可以把需求描述的更详细一些，再做推荐

问：请问房产税对深圳房价有什么影响吗

答：应该思考几个问题 1、会不会出 2、什么时候出 3、什么形式出？ 看似很复杂的问题，可以简化为:能出政策的是有产还是无产？你选择和谁站队？

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。