城市中的每一片土地，背后都有属于其自己的故事。
——卷首语
辞去十月，迎来了丝丝寒意的十一月，告别葱茏滴翠的日子，开始了枯叶堆满街头的季节。
11月5日，德州市区挂牌出让3宗土地，其中2宗位于德城片区，1宗位于高铁片区，此次为2021年德州的第四次供地。
△出让地块分布
烟厂地块
其中烟厂地块位于德城区新河南南侧，解放大道东侧，鲁班御景国际南邻。
△烟厂地块信息
地块占地65.7亩，地块东侧临近万达广场，西北侧为10月29日成交的神马物贸地块，而相比神马地块，此次烟厂地块距离铁路较远，噪音影响要低很多，且更靠近万达，且学区为解放南路小学，要比神马物贸地块好很多，。
△德州卷烟厂厂区
此次烟厂挂牌楼面价为3030元/㎡，低于10月29日成交的神马物贸地块1000元/㎡。
烟厂地块，最早出现在2018年德州市区土地出让计划中。
△烟厂地块航拍图
曾经的德州烟厂对于德州的经济发展有着举足轻重的作用，也是老德州人记忆中不可抹去的印记。
德州卷烟厂组建1949年，由抗日战争时期和抗战胜利后的渤海军区、鲁中军区、鲁南军区组建的17家卷烟厂组成。
△德州卷烟厂巨轮香烟
△德州卷烟厂振华香烟
1975年，因历年生产不断增长，厂地拥挤，改在德州市南郊新建厂房，1979年竣工迁入，为德州市向阳路93号，也就是现在的德州烟厂厂址，此次出让的地块。
△德州卷烟厂旧貌
随着时代的变迁和形式的需要，山东省烟草专卖局（公司）将德州卷烟厂与将军集团合并后实施了关停，致使德州卷烟厂退出了历史舞台。
2015年10月，将军集团下属地产企业取得德州烟厂东区地块，开发建设了德诚名郡项目，2019年项目交房入住。
而原本计划开发烟厂西区的将军集团在限制国企进行地产开发的形势下，放弃开发。
伴随老城区的开发深入，未来老厂区将是未来城市开发的重点之一，伴随城市老厂区的使命完成，开发改造将赋予其新的生命。
邹李地块
对于邹李地块，不做赘述，地块位于双企龙城国际南侧，为邹李棚改片区，为双企龙城国际后期地块。
△德州邹李地块信息
片区曾分多次出让，均为双企平冶置业取得，片区地块涉及原邹李村回迁安置。
△德州邹李片区成交信息
△德州邹李片区地块信息
地块南侧临近同批次出让的烟厂地块，两宗地块将在后期地块形成竞争。
△德州邹李片区航拍信息
鲁北质检中心东地块
鲁北质检中心东地块位于高铁片区核心区位，东方红路南侧，太阳能小镇北侧，地块占地156亩，为近年市区出让的较大地块之一。
△德州鲁北质检东地块信息
地块6.1亿的起始总价，或让众多房企望而却步，作为城市新区的高铁片区，虽然近年出让的地块较少，但前期积压的早期地块入市导致片区高竞争，高库存。
△德州鲁北质检东地块航拍
自2017年开始，高铁片区开始进入房地产开发的集中期，当下在售项目达到8个，且项目多个为200百亩以上大盘，高竞争下部分项目开始以价换量，前几日，某项目对外释放5800元/㎡的工抵房，引起市场轰动。
△德州高铁片区在售项目
市场的难
自8月份，在恒大地产暴雷波动影响下，各大房企融资受困，资金压力加大，而在各项市场负面信息的影响下，购房者观望情绪也出现高涨，部分房企开始以价换量，市场成交价格下滑，为刚需购房者带来红利。
△德州市区楼市库存
而德州在整体市场的影响下，也开始出现波动，往年楼市的金九银十在今年表现的并不尽人意。
△德州市区楼市分析
从数据来看，受整体市场影响，6月份开始德州市区商品房供应及成交均逐步下滑，且受部分项目以价换量的影响，价格出现一定下滑。
△德州市区住宅用地分析
从近年住宅用地供应分布来看，老城区依旧是住宅供应的集中区，但地块多集中于边缘区域，核心区域的可开发用地少之又少。
△德州市区住宅供应分析
再从住宅货量供应来看，经开片区为近年新增住宅货量供应的集中区，但多个项目为前期项目的持销供货，新项目较少，且供应量逐步下滑，2021年供货量开始低于德城片区，市场相对健康，但预计2022年3月份在今年成交地块的入市影响下，或竞争会加大。
企业的难
春江水暖鸭先知。
楼市政策、监管的波动对于房企的考验加大，受恒大风波及政策监管的影响，7月份开始，个人房贷审批放款周期开始拉长，对于急于回款的企业而言将是煎熬。
而从8月份德州土拍可以看出，外来品牌房企的身影逐步减少。
此次挂牌恰逢济南三批次供地，多数品牌房企的精力或将集中于济南，在资金、人员等方面有更大的省会倾斜性，预计此次土拍依旧将是本土房企为主力的战场。
红利的消失
市场不缺客户，缺的是价格合适的房子。
部分低价的项目入市，以价换量，成交尚可观。
△德州市区楼市图
曾说过，德州楼市最大的红利，是市场持续低量的土地供应，但2021年，德州市区土地供应量成为近年新高。
△德州市区住宅用地分析
同时在市场下滑下，城郊市场竞争压力的增加，部分项目以价换量，而这种情况逐步蔓延，成为市场的常态，德州楼市进入调整期。
每一次危机都是对既定格局的重塑，每一次变局也孕育着新的机遇。
时势造英雄，企业也一样，识时务者为俊杰，面对市场变化，也要做出一定的应对。
危机，危与机并存，持续深入分析，抓住机遇，才能成为行业变化中显现的黑马。
