蓝光芙蓉1891营销中心
在今年初营销中心开放时，蓝光芙蓉1891吹风价为1.8万元/㎡。3月份该楼盘首开，虽然去化93%，但是实际成交均价15500元/㎡，比当时预估的价格低了不少。现在推出的产品价格开始上涨，均价为16500元/㎡，部分房源已接近17000元/㎡，这样看也算低开高走了。
市场上有传言称，该楼盘三期推出的楼王价格将突破2W+！
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在以刚需、刚改为主的西北新城，蓝光芙蓉1891一期更比一期贵，卖2W+能实现吗？
或许有机会。
首先，蓝光芙蓉1891是蓝光芙蓉系TOP级产品。
蓝光芙蓉1891营销中心
蓝光芙蓉1891是昆明主城区内首个蓝光芙蓉系TOP级楼盘，市场对此期待值比较高。当时中式园林风格营销中心开放时，还吸引了众多网友到此打卡。
蓝光成立于1990年，30多年老牌房企。2012年进入云南，落下第一子，此后基本每年一个新项目，目前无烂尾楼盘。
蓝光芙蓉1891定位于中式特色高端改善项目，物以稀为贵，芙蓉系的产品理念、景观、建筑等中式特色的设计，在西北新城片区内有一定的竞争力。
其次，蓝光芙蓉1891拥有交通+商业+生态的优势。
蓝光芙蓉1891区位图
从区位图上看，蓝光芙蓉1891附近有地铁4号线海屯路站和大河埂站、规划中的7号线和南北快线，北侧有吾悦广场、永辉超市，周边分布有宜家家居（年底开业）、首创奥特莱斯（已开业）、爱情海购物公园等商业中心。此外，项目自建9万方商业中心，并引入蓝光旗下知名商业品牌“耍都”。
蓝光芙蓉1891一期沙盘图
环境方面，蓝光芙蓉1891小区内部打造东方园林景观，一期附近的大河埂地铁站规划建设一地铁广场（以公园概念建设）、三期规划建设市政公园，加上已经建成的隅山公园，蓝光芙蓉1891居住环境比较优质。
除此之外，区域内有三个知名医院：云南省阜外心血管医院、昆明市五华区人民医院、昆明医科大学第二附属医院。
最后，蓝光芙蓉1891三房紧凑户型刚需友好。
目前，蓝光芙蓉1891在售房源为一期99㎡中户和118㎡端户，但是开放的样板间为三期103㎡、113㎡三房户型，两期房源内部格局略有差异。
锦心99㎡户型图
锦心99㎡户型：三室两厅两卫一阳台，活动线基本动静分离，主卧约14㎡、带有飘窗，次卧景观阳台采光。景观阳台约5.6米。虽然所有房间都可以采光，但是因为属于中户户型，北向房间通过连廊采光，光线会略有不足。此外，厨房外无生活阳台。
陶然118㎡户型图
陶然118㎡户型：三室两厅两卫两阳台，主卧面积约18㎡，每个房间都带有飘窗，端户户型，采光、通风比较好，带有6.1米景观阳台及生活阳台，南北通透。动静分离，比较理想。
总体来说，户型中规中矩，虽然该楼盘2梯4户，但是公摊面积为25%-30%，层高仅为2.9米，得房率不高，入住舒适感一般。适合刚需购房者。
蓝光芙蓉1891优势明显，但是不足之处也显而易见。
第一，2016年2月保利拿地成交楼面价约为1500元/㎡，而2020年12月中南集团拿地成交楼面价已达7168元/㎡。随之而来的是房价一路上扬。虽然西北新城正处于规划兑现期，西区大量项目正在建设中，东区大量城中村面临拆迁。而片区内的住宅均价已经达到了1.6万/㎡，超过昆明商品房均价，快速上涨的房价和片区的配套完善度并不匹配。
蓝光芙蓉1891地块分布图
蓝光芙蓉1891整体沙盘图
第二，按照政府公示的过规数据，蓝光芙蓉1891三块地将分为三期进行开发，但是一、二期和三期中间，隔了一个中国船舶705研究所办公大楼及厂房（大家可以自行搜索，不可说）。三期所处的大河埂村拆迁工作还在进行中，计划今年9月底推第一波的计划能否执行，还未可知。
第三，一期容积率4.4、楼间距30米、层高2.9米、公摊面积为25%-30%、装修标准为1500元/㎡。这些数据，只能针对刚需购房者，如果针对三期高端改善型用户来说，光有容积率2.8这一项，是远远不够的，装修标准等硬性条件也应该跟上。
蓝光芙蓉1891教育用地规划
第四，一期交房时间合同上为2023年7月31日，按蓝光以往项目，实际交付时间会比合同时间上提前6个月，交付时配建学校已具备开学条件。虽然蓝光芙蓉1891规划了从幼儿园到高中15年全龄教育，但是学校规划用地还在拆迁中，具体位置没有明确，如果不能交付，只能按照教育局现行政策“划片入学”。而学校配套恰巧是刚需、刚改者最看重的。
第五，关于近期蓝光的被收购的传闻，销售顾问表示，“只是部分项目层级的合作，蓝光芙蓉1891已经在房管局备案，不会有影响。”我对此保留意见。而且该楼盘物业服务为蓝光嘉宝，但是早在今年3月份，蓝光已将蓝光嘉宝转让给了碧桂园。二者叠加，蓝光芙蓉1891后续情况不明朗。
蓝光芙蓉1891活动图
综合来说，西北新城基本还是以刚需、刚改市场为主，交通、教育、医疗、商业正在逐渐完善中，蓝光芙蓉1891虽然在片区内有一定竞争力，但是如果三期内、外部硬件、配建学校等配套跟不上的话，那么2W+的价格会劝退很多购房者。
