可持续的金融工具，如绿色贷款和绿色债券，正在越来越多地被致力脱碳的房地产企业所应用 —— 在可持续的转型中，绿色融资成为其中的关键。
今天，包括美国绿色建筑委员会（USGBC）在内的全球 5 大绿色建筑评估体系的所属机构齐聚伦敦气候行动周，共同发布了建筑及房地产行业首份全球绿色融资实践指南。该指南也得到了气候债券倡议组织（CBI）和全球房地产可持续评估体系 (GRESB）的支持。根据国际能源署的估计，全球可能需要投资 35 万亿美元才能实现 2030 年能源转型目标。而这份指南将引领我们更好地将资金投掷于 “正确的” 标的，以协力达成目标。
这份题为《融资转型：一份绿色建筑进行绿色融资和绿色贷款的实践指南》（以下简称 “指南”）的报告由全球领先的几大绿色建筑委员会共同推出，包括开发并拥有 LEED 绿色建筑及城市认证体系的美国绿色建筑委员会（USGBC）、法国绿色建筑标准委员会（Alliance HQE-GBC France）、英国建筑研究院（BRE）、澳大利亚绿色建筑委员会（GBCA）以及新加坡绿色建筑委员会（SGBC）。
（图片来自网络侵删）绿色融资的作用已经被认知，但房地产行业对于如何获得绿色融资的了解仍然有限，阻碍了企业绿色融资的进程。与此同时，业界对于如何定义绿色建筑也有不同的理解。几大绿色建筑机构认识到了这一点，它们强调，目前全球主流建筑可持续评级体系在气候科学以及未来目标上都是一致的，所以在这一指南中，几大认证体系并肩，共同为解锁绿色融资提供了一个实用框架。
USGBC 全球总裁兼 CEO Peter Templeton 代表机构出席伦敦气候行动周并宣布该指南正式发布。在这份指南发布之后，这些机构将进一步与金融和房地产部门合作，以便更好地衡量和评估建筑环境的社会价值。
指南旨在：
● 明确全球绿色建筑实践与绿色融资之间的联系，为房地产行业寻求绿色融资工具提供指导；
● 帮助投资者了解什么是与绿色融资契合的绿色建筑指标以做出明智的投资决策；
● 通过全球成功案例展示可持续融资与绿色建筑的最佳实践，为建筑及房地产行业提供实用见解。
一、房地产行业必看：绿色建筑如何与绿色融资挂钩
指南首先明确了建筑及房地产行业对于绿色融资的需求。高达 42% 的全球碳排放来自于建筑的建造和运营，使建筑环境脱碳已经成为行业必由之路。一方面，各种房地产类型中已纷纷诞生净零实践，我们急需扩大并加速建筑环境的脱碳进程；另一方面，全球既有建筑规模不断扩大，对既有建筑升级转型的紧迫性也产生了对资金的巨大需求。由此，绿色融资加速建筑环境脱碳和转型至关重要。
绿色融资可以在多个层面使得房地产行业受益。包括：
① 获得资本。金融机构和投资者越来越多地将 ESG 标准纳入其贷款和投资决策。接受绿色融资原则的房地产开发商和业主能有更好的资本获取渠道和更低的借贷成本。
② 满足合规要求。借助可持续融资提供的资金，房地产行业可以满足与 ESG 因素相关的日益严格的监管框架，包括建筑规范、能效标准、减排目标等等。遵守这些法规可以帮助企业降低法律和财务风险。
③ 提升长期韧性。可持续的建筑通常更能适应与其气候变化相关的物理风险。长远来看，这种韧性可以保护房地产资产组合的价值和财务业绩。
反过来看，投资绿色建筑也可以带来显著的 ESG 效益。以 LEED 举例，其在多个层面契合绿色融资的衡量指标。
LEED 在绿色融资中发挥的作用：
● 市场认可。作为全球应用最广泛的绿色建筑及城市评价体系，LEED 提供了一套具有公信力的通用语言，可以作为投资者寻求可持续项目的可靠工具；
● 经济、环境及社会效益。LEED 认证的绿色建筑通过节省能源、水资源降低运营成本、增加资产价值；另外，LEED 建筑可以增强建筑使用者的健康与创造力、提升空气质量并增强社区韧性；
● 全面的评级工具。LEED 体系覆盖了包括新建建筑、既有建筑、城市与社区等所有空间类型，且为全生命周期的可持续发展提供解决方案，能够帮助投资者有效衡量投资成果；
二、投资者最关心：什么是真正的绿色建筑
指南同样帮助投资者了解，像 LEED 这样的评级工具如何满足可持续金融的要求，并界定什么是真正的绿色建筑和资产。
建筑环境的可持续转型，重点将放在四个战略要求上：气候行动、资源效率与循环性、健康和福祉、生态管理与生物多样性。通过开发和投资绿色建筑和可持续的基础设施，房地产行业可以：显著减少其生命周期碳足迹；通过提升室内空气质量、减少噪音等促进大众健康；考虑 ESG 因素，支持促进社区参与、社会公平和包容性的福祉实践；借助优先投资符合循环经济原则的绿色建筑，如使用回收材料和减少废弃物促进可持续的资源利用；降低建筑环境对栖息地、生态系统、物种和水质的影响，提升生态系统健康。
指南展示了包括 LEED 在内的评级工具如何涵盖建筑环境转型的具体领域
LEED 体系的核心先决条件和得分点均与以上四大战略要求契合，尤其是在新版本 v5 的更新中，LEED 体系更加关注脱碳、韧性、健康、公平和生态系统保护，并分别体现在指导体系发展的 3 个顶层目标上，预期相关的得分点在 LEED 体系中所占的权重也将调整，其中：脱碳占到 50%、生活品质占到 25%、生态保护和修复占到 25%。
LEED v5 的 3 大顶层目标
值得注意的是，指南在文中特别强调了关于绿色建筑 “独立验证”（第三方评估）的重要性：
投资者需要确认和保证建筑资产的绿色性能，独立验证即是保证建筑朝着承诺方向前进的工具。在指南中提到的所有评级工具都基于成熟的质量把控机制，这些机制通常具有可重复和可审计的特性。通过文件审查、现场验证等方式的结合，这些机制帮助建筑项目验证评级系统中规定的实践和性能是否真正落地，也因此为投资者提供了可靠和独立的保证。
至关重要的是，使用未经认证的评级工具仅能代表单方面的主张。如果没有第三方的背书就在金融工具中应用这些体系将会大大增加投资者的风险。此外，认证的好处不只是提升可信度：最近的研究表明，独立验证效果显著，被验证的项目或达成、或已超出既定的性能表现。
由此，这些评级工具提供的质量保证也意味着投资者可以信任使用这些评级工具的融资企业。
那些声称达到了可持续的标准，却无法通过独立验证、不能保持透明的项目会被认为是 “漂绿”，它们需要撤回相关声明。举例来说。“以 LEED 高等级标准进行设计 / 建造”“等同于某种绿色建筑标准” 的说法都是具有误导性的。“等同于某种评级” 的说法或许表达了项目的目标，“等同评级” 的说法可能传达了项目的目标，但这并不是经过验证的结果或等同于认证地位。
现在，市场已经越来越意识到关于 “等效” 的滥用。声称符合这些评级系统要求但未获认证的项目有可能违反商标规则，并被当作 “漂绿”。
第二方意见审核员有责任表明他们了解这些现象的存在，并应鼓励客户确保可持续金融工具的收益用于经独立验证的成果。
三、LEED X 绿色融资案例
指南中提到了许多评级工具在绿色融资中的应用案例。比如以物流地产开发为主的安博（Prologis）就使用绿色债券影响框架作为其融资、项目选择和影响力报告的基准。它们以开发节能建筑、降低运营成本作为优先考虑的报告结果，并用 LEED Volume 批量认证作为其实践路径，借助 LEED，安博节省了 2,400 万美元的成本。
值得关注的是亚洲的绿色融资案例。新鸿基地产在 2022 年 6 月与 16 家主要的国际及本地银行签署一笔 207 亿港元、5 年期的可持续发展表现挂钩贷款协议，成为当时香港房地产行业最大规模可持续发展表现挂钩贷款。根据贷款协议，当新鸿基地产达成预先就 ESG 设定的可持续发展表现目标时，可获得贷款利率折扣。在有关的可持续发展表现目标中，LEED 是主要的条件。即 “持续增加绿色写字楼（定义：取得 LEED 金级或铂金级认证的写字楼）在集团已落成核心写字楼物业组合所占的比例”。
无独有偶，太古地产从 2018 年开始发行绿色债券，正式启动了其绿色融资之旅。截至 2023 年 12 月，太古地产已有约 60% 的现有债券及借款融资来自绿色金融。太古承诺绿色融资所筹得的资金用于绿色建筑、能源效益、可再生能源、用水效益和污水管理，或应对气候变化策略。举例来说，2020 年太古地产与华侨银行签署港币 10 亿美元的 5 年期绿色贷款的用途之一就是香港太古坊二座，该项目在 2023 年获得 LEED 铂金级认证。
新世界发展集团、香港置地、信和置业、华懋集团都在过去几年间签订可持续发展表现挂钩贷款或发布相关绿色金融框架，有关的可持续发展目标也都将绿色建筑包括在内。
Peter Templeton：USGBC & GBCI 全球总裁兼 CEO
实现全球脱碳目标是气候行动的基本驱动力，但将更多资金导向可持续的建筑和投资组合中，其产生的价值及意义将远超脱碳。它们还将为居住者健康、社区韧性和生态系统恢复带来可以衡量和评估的改善成果。
这份指南也是几家领先绿色建筑机构首次合作的成果。在市场的呼声下，全球绿色建筑运动的主要推动者们得以聚力，更希望以此为起点，激发行业携手共进。未来，建筑环境在应对气候变化领域将发挥关键作用。借助绿色融资工具，我们可以进一步释放绿色建筑的潜力，推动房地产行业的创新和进步。
