2018年8月28日，由明源云、肇庆房地产协会、肇房网以及中信百信银行联合举办的\"地产高峰会——三四线城市发展之道\"肇庆专场在肇庆奥威斯酒店成功举办，一百二十多位地产高层齐聚，共同探讨前行之路。
开场
肇庆市房地产协会会长李志江先生致开场词，他指出这是首次由房协、软件开发商和媒体共同主办的一次高峰会，是一个新的尝试，也是重大突破。希望能把最专业的市场研究和相应服务提供给会员单位，能够及时的帮助会员企业把控行业大势、获得精准发展的机会。
引入
明源云广州公司总经理郑俊平致欢迎词，明源云作为一家21岁的企业，早已突破单一销售系统的限制，研发了成本、计划、投资收益等产品，同时推出了云客、云链、云采购、云空间，希望能够向地产生态上下游延伸，覆盖更多应用场景，支撑未来地产企业的商业智能与数字化，旨在让地产行业生态链更智慧。
同时明源云还打造了地产人都熟知的明源地产研究院。明源地产研究院从2009年成立，一直扎根房产行业的管理领域研究和优秀案例的提炼。出版专题书刊，比如《地产研究》、《成本致胜》、《千亿之路》、《城市新格局》等颇受行业欢迎，已成为地产人的精神食粮。
主题分享一：三四线城市房企战略突围
明源地产研究院的金牌讲师何科伟老师通过对行业大势的数据及肇庆本地地产的市场数据剖析，让参会人员了解到目前整个地产行业的大环境下肇庆本地的地产行业机会，并给肇庆本土房企的突围给出了客观建议。
寡头已现，中小房企发展空间逐步压缩
从规模看，截止2017年整个房地产行业销售总额13万亿多，但前十名房企已经占据整个行业的21.9%，且在过去的一年半时间中，行业集中度仍然在不断提高，行业分化不断加剧。何老师表示，结合历史数据及增长轨迹，到2019年，前十的房企将占到整个销售客源的40%。在这个形势下，三四线城市房企的市场空间将被不断压缩，越来越小。
从资金看，目前国内无论对于针对开发端的投资总额，银行融资贷款，还是从人个消费端的贷款额及地产投资，都在下降。再深入细究，一梯队的千亿规模房企及二梯队三百亿到千亿之间的房企负债率在急剧上升，说明一二梯队借的钱越来越多，反向挤压，造成三四线小规模房企的融资越来越难。
从政策层面，何老师强调了两个观点，第一，目前国家的宏观调控短期内没有看到有放松的迹象，是一个长效机制；第二，目前的政策是通过因城施政，分类调控的策略进行落实的。但也可以看到，目前肇庆的政策调控力度还是比较宽松的，对楼市发展也是一个好时期，整个市场环境还有很大提升的空间。
后市可期，肇庆地产市场潜力巨大
从需求量分析，整体处于上升的态势，且目前肇庆整体的供求量目前相对还是集中在东南片区，约占据整个肇庆的一半，但高要、四会等区域也增长较快，说明大家对于肇庆的后市还是比较看好。
从价格来看，肇庆市目前所有县区的均价上涨都在20%以上，而且对于中心区、高要、四会更是占到30%—40%之间。何老师认为从整体地产市场来看目前肇庆的房价仍然是处于低洼，后续还有很大的上升空间，后市可期。何老师也提醒，在价量提升的背后，目前从成交金额和成交面积，排在前面部分的大部分是未外来品牌房企，肇庆的市场竞争也在不断加剧。
从土地解读，土地就是面粉。2017年肇庆整体的土地交易非常活跃，在端州跟高要甚至超过了40块，而且整个肇庆成交的土地面积处在广东省前列。肇庆的价格仍处洼地，在量价齐升的同时，外来品牌的房企也在积极布局整个肇庆市场。
从政策面看，肇庆的棚改力度是非常强的。从政府网站公布的数据来看，2015年到2016年整改所投入的资金都占比较大的比重。
综合多方面因素说明肇庆在粤港澳大湾区的环境下，后面的发展是非常值得期待的。
东风之下，本土房企以新的城市研判寻破局之路
地产格局逐步演化，各家房企争相转型。那肇庆本土房企如何选择合适的转型破局之路？本土房企最易陷入“钱不多-串行拿地-缓慢开发-做高售价-高成本拿地-钱不多”的恶性循环。要谋求更大发展有三条可选之路：第一、做大做强。需要企业有足够的魄力，无可避免会走高负债、高周转、高激励这些机制，以规模谋求竞争能力及行业话语权。第二、卧薪尝胆，在认识到企业的核心竞争力基础上，选择性跟大型企业合作。第三、江河汇海，最后的结果可能会被其他的房企合并。
但无论选择哪条路想要发展都离不开三个因素：钱、地、人。
首先在融资方面，行业中凡是增长高速的企业都伴随着高负债，但是负债的上限管理也需要讲究一定的思路，要看整体的经济发展形势和行业的潜在机会。从行业实践来看，高周转其实是实现现金流的高周转。
第二个土地，也就是足够的面粉。何老师认为肇庆的机会就在眼前。要把握粤港澳大湾区发展的契机，把握城市轮动的机会，通过新的城市研判，占据相应的机遇，把握上升的空间。例如从广东各县区的人均GDP、均价排名、房地产依赖程度等方面来判断哪些城市值得下一步布局。
最后，离不开人才。在能够留个自身优秀人才的基础上，要敢于引入优秀的人才，并根据需求针对性引进。同时可借鉴跟投机制，通过跟投让优秀人才与企业一条心，愿意付出全部的精力把企业的规模做大，效益做好。
主题分享二：三四线城市房地产金融发展
中山大学管理学院教授任荣伟就三四线城市的资金方面进行了解读。任教授总结了房地产金融的几个趋势。第一，中国城镇化速度的加快以及自2012年以来实施的数千万户棚改项目催生了三四线城市的房地产发展机遇。第二，中国沿海的实体经济项目，是强化三四线城市的刚需人口买房的动力。第三，高生育率发生在90后，伴随着二胎的开放，陆续走入已经到了购房的时期，从而影响三四线城城市。
并给出了改善房地产金融的政策建议：第一、产业视角，高度重视实体经济的发展，关注新产业政策要优先发展CAIB产业，进一步放松行业管制，没有实体就没有持续的虚拟成为共识；第二、人才视角，促进大湾区人才的流动，打破条块分割，建立和完善各类人才流动的培养机制、激励机制和保障机制，集聚优质的人口要素；第三、资金视角，解决科技与地产长期“两张皮”矛盾，加大对科技地产和科技金融的服务，反哺地产金融。
中场体验开盘环节
明源云还和与会嘉宾体验了线上开盘系统，并用该系统进行抽奖，大大活跃了现场气氛，让在场的嘉宾感受到选房的紧张与刺激。
主题分享三 AI智慧在地产营销中的应用
三四线城市地产的发展除了需要有力的布局策略和资金的支持，同时也需要强劲的营销能力，任何时候地产的发展都离不开强势的营销。地产新时代，AI智慧营销更是能过助力房企发展的一剂良药。
明源地产研究院束剑老师从智慧传播、智慧渠道、智慧案场以及智慧交易这四个方面解剖了标杆房企AI智慧在地产营销多个场景中的应用。
智慧传播：智慧赋能、高效拓客
朋友圈广告。当前的朋友圈广告颠覆以往，通过大数据去分析目标客户群，再有针对性地进行广告投放，从而实现更精准的投放，性价比更高。
AI名片。束老师认为现在已经不仅仅是名片的时代，AI名片不仅仅有个人信息，同时有该置业顾问所售项目的所有信息。客户可以通过扫描置业顾问的AI名片，可以了解该顾问，也可以实时进行沟通，预约等。置业顾问则可以通过AI名片可以实时掌握客户状态。
线上旗舰店（掌上售楼处）。线上旗舰店就像一个楼盘的网店，客户可以详细了解楼盘状态，还可以预约看房，还可以像淘宝一样交小额定金，一旦客户确定，可以将定金转化成付款。
智慧渠道：全名营销、精准判客
泛销售。通过高佣金、高激励，发动每个社会资源，让人人都成为经纪人。束老师以某龙头房企为例，该集团提出“税后1个点，三天到账，买房88折”的策略，极大地刺激了全民营销的热潮。
中介渠道。这个是最契合肇庆市场需求的。可以实现报备流程线上化、规范化，通过统一的平台进行报备、判客，到案场有统一的确客标准，还可以实现内外场信息透明，双方信息互通，从而联合成交，并确保渠道利益最大化。
规模房企自建营销团队。通过智能技术帮助管理营销团队的外勤打卡、报备、判客，外场的销售动作等，最后形成拓客地图，以确保营销团队效率最大化。
智慧案场：自动归属、智能跟客
智慧案场是为了实现案场线上化、无纸化，从而更高效成交。从客户抵达案场快速确认、采集信息，信息数据输送到置业顾问，置业顾问及时信息完善，最后成交等一系列场景形成智慧案场。束老师提出智慧案场很重要的一点是，客户来源渠道是开始锁定的，不可更改。
智慧交易：合法收筹、智能交易
一般房企在交易环节有几个共同痛点：客户有没有资格买房、如何快速收取客户资料、如何合法合规冻结客户资产等。而智慧交易则可以更好地解决房企所面临的这些问题。
对于客户来说，可以在线提交资料，从而实现在线意向登记；对于房企来说，智慧交易可以实现合规合法验资收筹，可以高效锁定高质客户。对于财务而言，可以批量解冻退筹，避免传统方式的很多弊端。
特别是在线开盘，已成为标杆房企的营销必备，极高提升客户体验。束老师认为在线开盘很大的优势在于可以100%洞察客户意向，精准分析装户热力图，从而高效获取房源意向情况，同时开盘结果可反向指导营销策略调整。最方便的一点是，在线开盘是基于手机微信端的开盘选房应用，无需客户到访、直接在家抢房、避免现场各种冲突；还可以节省人力物力会场物料等开销，随时随地、在线开盘。
线上线下融合、内外互通，是未来营销创新的一个趋势，也是目前百强房企在营销创新的整体方针，执行深度也只是时间问题，每个企业都在大框架下的进行适度调整。
——小 结——
三四线城市进入了最好的发展时机，本土房企要发展必须敢于打破原有平衡，要调整战略应对接下来的竞争格局，战略不先进、管理再精细等于零。 同时勇于吸收借鉴标杆房企之精华战术，提升自我，抓住大湾区发展机遇，乘势而起、破局而生！
广告来源 | 明源地产研究中心
