商业的本质是交换，如何通过交易结构设计最大化释放各类资源潜在价值，使参与各方获得诉求满足，是商业模式成功落地的关键。城市建设项目中，土地、工程、资金、产业是重要生产资料（资源），政府、平台公司、地产商、总包商、产业商、金融机构是核心参与主体，如何合理利用生产要素，通过组合、优化、创新生产关系，提升新质生产力，值得相关从业人员研究探讨。本文根据作者实践经验和相关落地案例，梳理出土地开发与工程总承包项目捆绑实施的十种投融资模式，今天分享第八种。
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定制开发+EPC
1.产生背景。地方政府在产业招商中有两种重要方式，一是针对招引中小微企业，地方政府根据区域产业定位和规划，建设各类标准化产业园区，提供标准化厂房和办公设施，通过筑巢引凤的方式吸引产业单位入驻；二是针对招引大型产业企业，地方政府根据区域产业发展导向和需求，委托专业团队与目标企业定向谈判、定向招商，政企双方商定产业落户协议后，地方政府根据产业单位生产经营需求，有针对性、定制化地为其投资建设生产办公设施，保障产业单位正常经营。定制化厂房开发由于采取招商前置策略，厂房投资建设完成后去化保障性高，受到以建筑央国企为代表的社会投资人青睐。
2.基本概念。为满足地方政府通过招商引资引入的产业单位对生产办公设施的个性化需求，平台公司依托社会投资人的资金、工程技术、开发经验，双方共同定制化开发建设符合条件的生产办公设施，建设完成后，产业单位按照协议约定定向购买或长期租赁相关设施用于生产经营。实践中，EPC总承包商为锁定工程项目，通常通过直接投资或引入资金方的形式与平台公司进行股权合作，一定期限后再由平台公司回购股权退出。
3.模式优缺点。模式优点是交易结构清晰，操作方式成熟，具有大量成功案例。对于地方政府，依托招商引资引入优质产业，可加速地方产业集聚，提升产值税收，增加人口就业，提升城市能级；对于平台公司，依托参与产业园区设施投资建设，可积累优质产业资源资产，分享产业发展红利，加速向产业平台转型；对于社会投资人，依托与平台公司股权合作，可获取投资收益、提前锁定EPC总承包项目。
4.合规性分析。政策支持地方创新举措发展相关产业，支持平台公司向产业经营方向转型升级。本模式设计基于地方产业政策，资金来源主要按照市场化原则筹集，产品按照市场化方式交易，不涉及政府财政支出和隐性债务，合法合规性良好。
5.适用领域。主要用于大型产业单位入驻地方或园区配套建设生产厂房项目。
6.运作方式。地方政府通过招商引资引入大型产业单位入驻园区，同步给予产业单位土地优惠、税收优惠等政策支持。产业单位根据自身行业性质、生产经营特点，提出生产厂房、办公设施个性化需求，地方政府安排自然资源部门收储、出让适宜产业地块，委托、授权平台公司投资建设办公厂房及配套基础设施，定制化满足产业单位生产办公需求。平台公司通常以公开招标形式引入EPC总承包商、资金方作为社会投资人，各方共同成立项目公司，项目公司具体负责项目投资、开发、建设、销售及运营。项目建设完成后，产业单位按照协议约定购买、租赁生产厂房及办公设施，平台公司在一定期限内回购社会投资人全部股权，并负责园区自持资产经营。实践中，产业单位可根据自身实际情况，选择是否参股项目公司。
7.资金来源。项目资本金来源于股东各方自有资金；债务性资金来源于项目贷、经营贷、专项债、国债等。
8.可融资性分析。地方对产业项目支持力度大，且本模式采用定制化开发，去化保障性高，融资落地性较好。
9.回报机制。平台公司通过厂房定向销售、租赁及园区资产长期经营获取物业租售、运营收益；资金方通过明股实债或长期股权投资获取投资收益；EPC总承包商通过厂房及配套设施建设获取施工利润；产业方通过政策扶持及产业经营获取产业投资收益。
10.运作要点及建议。一是引入企业应符合战略性新兴产业、未来产业方向，发展潜力较大，有一定产业带动作用，能为产业园长期持续运营提供支撑；二是定制化厂房应以产业单位购置为主、长期租赁为辅，能通过定向销售和租赁快速回流资金，实现项目平衡；三是投资退出应有明确机制，对于明股实债类投资人，可采用股权回购、对赌条件触发等方式退出，对于真股权类投资人，可采用资产证券化、公募REITs等方式退出。
