土地增值税扣除项目（三）—开发成本1(工程费成本扣除费用增值税)

项目开发中，因设计或其他施工方案被作废而发生的沉没成本，通常来说税务机关会根据“受益原则”不予认定，纳税人应从成本相关性角度出发争取得到有效扣除。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
——《土地增值税实施细则》

外购成本，应取得合格发票：取得建筑安装服务增值税发票，应按国家税务总局公告2016年第23号规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
——《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 国家税务总局公告》（2016年第70号）

纳税人在工程竣工后，根据合同约定扣留的质保金，在清算截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
——《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）

纳税人销售已装修房屋，其发送的合理装修费用（俗称硬装部分）可以计入房地产开发成本。
具体看当地是否有更加详细的界定规定，如哪些装修可以扣除，有无销售合同对应约定要求等。

纳税人在清算单位以外单独建筑的样板房，其建造费用、装修费用一般计入销售费用，不得计入房地产开发成本。
清算单位内建造并销售的样板房，其开发成本可以扣除，装修成本如在买卖合同中明确约定装修价款的，其发生的合理装修费用可以扣除。

房屋竣工交付以后，开发企业承担的大额修理费，税务机关一般会认为其属于期间费用，不应直接归属于开发成本予以扣除。
纳税人可从成本受益原则出发，向税务机关阐明大额修理费属于因工程返修产生的直接成本，属于项目建造成本的组成部分。

开发过程中，施工方发生的水电费，通常由开发企业先行垫付，再由开发企业向施工企业收取（或在应付工程款中抵扣），这部分代垫费用应作为与施工方的往来款项核算，不能在“建筑安装工程费”或“开发间接费”中列支。