一勺言｜大房企纷纷更新了网名(经营性提前的是网名现金流)

一

躺平的房企有各自的躺法，活着的公司有不同的活法。

以前，大家都有行走多年的江湖名号。
但是，过去半年，它们都用行为刷新了各自的签名。

我称之为新网名。

原有名号体现的是地产黄金年代的特征，行业发展到今天，多数已不足以代言我们眼中的房企众生相。

认真阅读问题，给出解题思路，见招拆招，少谈未来，这是2024年的总活法。

而新网名，更接地气，更易走心。

二

来看看今天主流房企最新的网名。

万科，变身超级融资机器。

过去半年，万科最受瞩目的反而是融资。
不管是银团贷款，还是处置资产、发行REITS，万科对外展示了一哥信用与资产底蕴。
五月300 亿，六月至今150亿元。
粗略计算，融资了近500亿。

中海，居然成了开盘大王。

3月开始，全国开花，一个一个红盘IPO记录令人目不暇接，迄今创造了至少五个。

万达，卖卖卖成为核心标签。

但是，越卖越安全，越卖越有声誉。
每笔资产交易的背后，都站着一个新万达。

绿城，轻重平衡冠军。

重资产开发与轻资产代建，继续一往无前。
今年前六月，绿城拿地货值全国第四。
而代建业务，即使旭辉建管增速飞快，但是还没有人可以挑战绿城管理的地位。

这种两翼齐飞的即视感，甚至让绿城在限墅令取消后连拿几个苏州地王的，都相形见绌。

华润，央企新晋卷王。

半年拿地货值全国第三不是它的最靓标签，反而是一轮轮的对标与宣讲后，这家央企正在学习一切对手，从同行到内部赛马，从费控到速度，卷出天际。

龙湖，偿债网红。
龙湖提前还钱的印象，压倒性淹没了其他所有标签。

这仍然是一家综合实力不容小觑的十强公司，但是，一切没有比提前数日把钱打到账户里、归还每一笔到期公开债的事实，更令人动容。

除此之外，龙湖挥手拒绝了任何大。

美的置业，有富爸爸兜底、轻松上阵。
一次性来了一个开发私有化，转身轻资产公司，力度空前绝后，形势迅速扭转。

三

地产行业在四年中完成了信仰的切换。

四年前，对所有人是一个挣钱的大时代。
四年后，对所有人是一个化债的大时代。

想想前几年，买地，扩招，全国化，数字化，多元化，才是最有肌肉感的证明。

那时，我们把做到其中任何两条以上的开发商送上头条，不吝赞美，哪怕质疑都要包装的客观平衡一些。
这好像也不是谁的错，在时代强大的语境下，一个个体保持清醒与独立，也颇为不易。

现在，还钱居然成了房企生存最有态度的证明信。
这一定是有时代印记的幽默。

更不用说，提前还钱了。

过去几年，出险房企不是集中在某一月突然出现的，而是36个月里一个一个陆续出现的。

所以，我们似乎已经习惯了一个行为：每当有房企到期债务付息日的前一天，就像被设置了一个闹钟，闹钟一响，大家都跑出来吃瓜，看看谁是下一个。

但是，龙湖打破了这个习惯，它让大家甚至开始熟悉下面这个场景。

3月8日，龙湖提前兑付了一笔46亿元的CMBS。

6月中，一笔于2025年1月到期的94.5亿港元银团贷款，已偿付约16亿港元。

6月28日，龙湖公告回购两笔美元票据，合计6.23亿美元，分别将在 2029年与2032年到期。

同月，龙湖提前兑付了一笔规模为26.5亿元人民币的CMBS，这笔明年 6 月行权的债券就此摘牌。

到明年底前，龙湖在境外已没有到期公开债券。

但从还款来源看，龙湖跟万达与万科还显著不同，前者主要靠经营性物业抵押贷款与其他航道的正向经营性现金流，而后两者已经开始出售核心资产。

去年底，央行加码放行了经营性物业贷款用途的扩大，尤其利好了龙湖、华润与新城，这为房企的偿债承诺释放了巨大的空间。

2024上半年，龙湖的经营性物业贷款增额及经营性业务收入，已经高达350亿，按此预估，龙湖全年经营性物业贷的增量、运营服务收入，二者轻松500亿打底。
不久前，龙湖管理层透露，2023年龙湖五个航道的经营性现金流都是正的。

值得注意的是，龙湖对上述习惯的打破基本是从去年开始的，提前还款，哪怕是象征性的提前数日把钱打入兑付账户，已经成为龙湖植入大家心中的印象。

期间，我不止一次与朋友沟通，这个行为是不是刻意的？

一个开发商朋友不满地怼我说，动机重要么？重要的是做到了什么。

四

然而，还有第二个标签。

除了提前还账外，龙湖还从西装口袋里，掏出了第二个更有态度的证明信：拿地。

来看看，2024年的上半年，谁还在依然拿地？

今年上半年，龙湖以权益地价60亿拿到7幅土地，分别在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山7个城市，新增货值超过了150亿元。

冬天里的这份地价单殊为不易。

土地端仍然异常寒冷，超过三成企业同比降幅超过50%，万科、远洋跌幅超过90%，保利、中海同比降幅超70%。
滨江、越秀虽然拿地绝对值靠前，但也同比跌44%和45%。
仅建发、中国铁建、龙湖等跌幅小于15%。

但是，克而瑞统计，龙湖上半年的新增货值位列民企第二，同时，龙湖也是TOP10中拿地金额同比降幅最小的房企。

坦率来说，一直以来，一勺言很不习惯用铺陈资料的写作风格来证明自己的观点，那太简单了。
一勺言也非常不喜欢用「比烂逻辑」来看待中国这一批依然站立的开发商，好像评价不太公平。
我们更愿意做的是，要么真挑剔，要么真欣赏。

但是，形势到了这一步，所有人都需要彼此按摩的时候，保持宽容，共情局势，让事实自己说话，可能是能相扶走出泥沼的唯一解。

如果说，提前还款，是信用与证明。
那么，保持拿地，就是信心的火苗与最后的倔强。

就让事实自己说一次话吧。

五

但是，真正重要的未来议题是：房地产公司如何重建各自的现金流支持机制。

众所周知，现金流来自于那三张表。

要么增加融资，要么减少投资，要么让销售端的经营性现金流更硬气地说话。

融资的畅通，能够延长命运的时间。
投资端的精准，是为了赋能销售，以战养战，而经营端的能力则负责闭环一切。

对于处在不同命运关键点的房企来说，此时此刻这三个来源的重要性排序可能是不一样的，但是，终极解决方案没有什么不同。

从这个角度上说，融资大王变成万科的网名，还债网红变成龙湖的签名，既不过瘾，又不够多，都可以更好。

我们更希望看到，未来一段时间，主流房企更耀眼的绰号，跟产品升级有关，跟需求洞察有关，最终转换成负责闭环一切的营销战斗力。

因为说到底，我们对于那些真正影响我们命运的大事件无能为力，但如何过好这一生的主动权，的确还在自己的手里。

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