会发生什么？(项目保障平台开发第一个)

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小编

上周我们发了一篇《区县城投，要找新活路了》的稿子后，很多人留言让我们聊聊代建潮下会对各地方城投产生的影响。

正巧最近关于5000亿专项债结存限额的使用情况有了新进展，小编就想把这三件事结合在一起给大家说说。
文章主要会围绕以下两方面展开：

1、为什么说代建潮进入城投是件好事？对行业有何影响？

2、无论是合作开发、代建或者总承包模式，城投平台如何管理项目，提升市场化经营能力？

城投选择代建是未来主流

推动行业走向高品质之路

作为地方城市建设主力军，在地产寒冬的土地拍卖中，各地城投兜底拿下了多块居住用地，开始加速进入房地产领域。

但是这些城投平台公司所摘地块的进展如何，却很少有人去讨论。

截至今年7月，城投类公司在22城的集中供地中的拿地金额近9000亿元，占总金额的28%，拿地幅数超过1000幅，占总幅数的38%。
但受限于自身开发能力，城投类公司的拿地开工率只有16%，较集中供地项目整体33%的平均开工率仍有17个百分点的差距。

但只要土地没有启动建设，每天也依然会有资金成本和利息产生。

城投的资金实力当然不用怀疑，但房子毕竟是商品，要造得好才有人买，要卖得出去才能支撑城投继续拿地。

但毕竟这一直是房企的主战场，在套型面积、造价成本控制、或是工程建造新工艺，以及开盘销售策略上，都要比城投平台的房开业务走得更远更深。

一直以来，其实业内对城投的地产开发能力始终有着刻板印象，网上很多声音：“城投开发的房子有保障吗？” “城投开发的房子靠谱吗？”

如果用一句话形容，那就是：无缺点、亦无大亮点。

因此，当有代建业务的房企开始切入安居房、保障房后，无论是城投平台或者房企本身，这样的好处是双向的：

1、多数民营房企面临资金压力不足，就需要做轻资产运营，而房企的管理体系和项目开发能力已经相当成熟，为拿地的央企、国企、金融机构等提供代建服务，也不失为一条新活路。

2、城投平台将地交给代建企业，更省心，专业的事交给专业的人做，品质有保障的同时，收获的效益是完全不一样的。
（安居房、保障房项目必备的工程管理软件）

有钱出钱、有力出力，可谓两全其美。

我们来看几个例子：

9月初，江苏省太仓市城投集团、娄城高新集团与朗诗控股签约合作。
作为业内领先的绿色开发服务商，朗诗绿色人居的前沿理念也势必将给当地项目开发带来大不同。

浙江省丽水城投携手央企、省企，探索运用EPC、全过程代建等新模式，实施一批大师级、院士级作品，多个项目获评优质工程。

广州城投某保障房项目集合“六个第一”，是广州市第一个EPC模式、第一个采用BIM正向设计、第一个CIM平台试点、第一个装配率达到55%以上、第一个融入海绵城市设计、第一个采用机械停车位的保障性住房项目。

陕西空港安居置业公司，保障房产品可达到商品房的建设标准。
主要措施就是通过“三检”（自检、互检和专检）+“重点部位的检查及抽查”+“样板先行”相结合，保障施工质量。
（安居房、保障房项目管理，申请体验）早在两年前就搭建了智慧工程管理平台，通过平台把项目品质细节把控做到了实处。
比如现场检查创新化：通过平台进行问题在线录入，提高工作效率，还能避免问题遗漏，实现责任可追溯，减少质量隐患。
可以看到，有越来越多的城投平台通过与第三方社会资源合作，来强化自身房地产开发能力，大胆推测，在央国企比学赶超的氛围下，将会带动更多的城投平台开始构思与第三方社会资源合作开发。
其实政府端也在推进保障房项目品质提升。
杭州市建委组织首批“最美安置房”评选活动、盐城市首次提出安置房质量标准，按照不低于一般商品房要求，明确了安置房层高、内外墙面和景观绿化等10个方面建设标准。
济南市国资委9月发文，拟收购3000套商品房，满足保障性租赁住房的供应，去库存同时，也能够在一定程度上保障保租房项目的品质。
当越来越多的代建公司进入保障房、安居房等住宅开发领域，其成熟的管理理念，先进的市场化运作模式会给城投平台公司带来新的启示，推动房地产开发能力快速提升，将会推动整个行业朝着高品质的方向去发展。
盘子变大、选手更多
城投平台必须加强项目管理能力
简单梳理一下，目前市面上主流的项目开发模式主要主要有这些：自建、EPC、代建、合作开发。
无论是哪种模式，对城投平台而言，都要做好项目统筹管理。
那对应基建工程的不同工程类型，也需要对应不同的管理模式。
除了上文提到的保障房建设，基建工程还涉及产业园区建设、市政公建场馆、公共事业、路桥交通等多种业态，其中各种业态中又分别涉及土建、装饰、机电安装、园林、道路、市政绿化等多种专业门类，范围广、专业门类多，给管理带来巨大挑战。
从8-9月的政策风向来看，可以明确一点，地方城投平台未来会承接更多的基础设施建设任务，因为这是政府鼓励的投资领域。
如上图所示，地方城投平台深度参与专项债券投资项目，可以有效获得经营性项目的投资建设运营业务。
一边是项目业态越来越复杂，另一边是目前市面上各类项目开发模式，城投公司如何化被动为主动？
1、集团要抓大放小，理清重点
一般而言，城投集团会把从政府接到的任务，分给下面的子公司来具体实施，集团一般很少直接参与负责项目的实施，主要是负责过程把控和节点把控。
比如政府下达任务，要修一条路，拟定工期为一年，那么集团公司就是要定期掌握这个项目的投资使用情况，确保项目各个重要节点的形象进度如期完成，偶尔检查一下工地的安全文明施工等。
在这些工作中，数字化软件会起到什么样的作用？
第一，想获取项目的进度、成本这些关键业务数据，打开手机就可以马上查阅到，不用一个个电话去催下面的人，也不用去频繁的跑现场；
第二，能实时掌握项目安全文明施工情况，类似于项目的安全晨会、技术方案交底执行的相关图片和纪要都会存储在系统中；免费获取产品介绍资料
第三，向政府部门打交道，汇报项目情况，通过“工程数字指挥中心”，各项目的关键节点、验收合格率、完成情况等核心指标一览无遗，重点关注的现场检查核心指标也实时呈现。
将完成建设任务和国企数字化转型结合起来。
▲工程数字指挥中心大屏
2、子公司/项目公司做好施工现场管理，尤其是合作方
子公司接到任务后，就会作为代管、代建单位去进行招投标，就需要工程部去协助，要对参加招标的这些单位进行筛选，看资质符不符合，看中标单位的报价是否合理，有没有既往类似的项目经验及业绩、人员证书等。
要审核施工方报审过来的各种方案、要对施工现场的安全施工进行监督、要对施工进度进行把控，要组织五方责任主体进行图纸会审和技术交底，要检查施工方是否按图施工。
然后就是现场的全局施工管理，避免出现报验的材料和施工材料严重不符、或者材料单价比市面上高出很多这样的现象。
如果有数字化系统，会有什么改变呢？
第一、核心的业务场景在线化，像材料参数、质量报告、关键隐蔽工序验收等内容全部在平台中留痕，过程中有任何问题都可追溯到相关责任人和环节。
第二、合作单位的工作数据会有登记，比如问题整改率、整改时长、通过数据来评估合作单位的履约能力，决定以后是否还要合作。
第三、数据的收集整理更方便，进行监督与反馈。
定期向集团汇报部门工作情况是主要的工作内容，通过日常施工单位的工作数据，自动完成项目的周报、月报数据整理，提高项目数据整理和上报的效率，告别手工整理图文填表、发群、发邮件，手机端随时随地轻松汇报，更便捷、更及时。
项目过程监管更高效，就用智慧工程
结语
建设单位是项目全生命周期的深度参与者，从立项招标开始到前期的勘察设计，各种程序性的报批报建，再到中期的施工管理，最后项目的试运行和竣工验收、结算。
并不是像大家想象中那样喝茶当甩手掌柜，虽然比不上施工的辛苦，但过程的辛酸也是非常考验人的，必须守住“合规”的底线。
通过项目管理系统的辅助，实现项目管理智能化和管理创效，提高工程质量、建设精品工程。
（图片来自网络侵删）

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