康为/发自北京
房地产市场正经历周期性的调整，开发商如何在新时代背景下打造符合中国需求的“好房子”，以应对市场的挑战，成为了一个亟待深思的课题。
7月10日，一场以“以新为径，万物生”为主题的“第十四届中国房地产品牌发展大会”在北京召开。会上，北京天恒正同资产管理有限公司董事长周兴，龙湖集团副总裁兼北京公司总经理顾修铭，蓝城集团副总裁兼蓝城乐居集团党委书记、总裁裘黎明，金地北方区域副总经理兼北京公司总经理遇绣峰，路劲地产集团主管董事刁露，厦门国贸地产集团北京公司总经理孙志勇，旭辉建管副总裁刘煜，腾讯云副总裁兼农建文旅解决方案负责人罗朝亮共同探讨了“好房子”的开发之道。
本次大会由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院联合主办。
周兴：“好房子”要有时代性与传承性
北京天恒正同资产管理有限公司董事长周兴
北京天恒正同资产管理有限公司董事长周兴认为，“‘好房子’要有时代性与传承性，好房子应是科学、先进、健康且充满人性的，它们不仅符合当前时代的审美与功能需求，更应具备穿越时间、跨越周期的能力，成为能够传承的经典之作。”
天恒自20世纪80年代起，便致力于打造真正意义上的“好房子”，这种追求不仅体现在对产品本身的精雕细琢上，更体现在对时代变迁的敏锐洞察和积极应对上。“我做项目20年时间，一直有一个要求，就是我的项目要保证20年不落后” 。他认为，中国人有足够的智慧和能力在好房子上做出卓越成就。现场他以苏州园林、安徽民居等跨时代的建筑为例，证明这一观点的成立。
在快速变化的房地产市场中，天恒对于好房子的追求从未止步。在天恒海淀四季青项目，因地理位置优越且具有极高的稀缺性，使其成为了千载难逢的开发机会。因此，该项目的开发建设运营必须对得起这片珍贵的土地，不仅要满足当代的需求，更要经得起时间的考验，成为百年建筑的典范。
此外，周兴还谈到现代社区理念的重要性。他认为，随着社会的进步和人们生活方式的改变，社区已不再是简单的生活配套和服务的集合体，而是更加注重与周边环境的融合以及社会服务的全面覆盖。四季青项目正是基于这样的理念进行规划和建设的，旨在打造一个集高品质居住、便捷生活配套和完善社会服务于一体的综合社区。同时，为了确保项目的领先性和跨时代性，四季青项目选用了优秀的设计团队，并采用了当代最好的建筑方法和手段。同时，四季青项目的客户群体定位非常纯粹，主要面向有追求、注重生活品质的人群。
最后，周兴用一句话总结了他对于“好房子”的理解：“'好房子'要有好的环境、产品、社区，并能使场景长期持续下去，能传承是我们对好房子更高层面的理解和追求。”
顾修铭：打造“好房子”的三点原则
龙湖集团副总裁兼北京公司总经理顾修铭
位于北京昌平中关村生命科学园的龙湖・观项目，作为国内首个推出“好房子”方案的市场项目，赢得了全国“好房子”设计大赛一等奖。在北京市规划展览馆展出的15个一等奖作品中，该项目亦占有一席之地。
龙湖集团副总裁兼北京公司总经理顾修铭展示了龙湖观萃项目如何基于“好房子”理念进行建设。
顾修铭表示，当时拿下这块地的时候对“好房子”的认知并不到位，以前所谓带方案去招拍挂土地一般在公共建筑领域多一些，住宅领域较少。而这块地给出了规划设计方案的选项，最终，龙湖根据对区域、市场和客群的认知、判断，选了一个最贴合的方案，在此基础上去优化、深化。
“龙湖的产品口碑一直还不错，我们以前也是要造好房子，但在这个项目上，我们体会到，好房子能够被赋予更加深刻的内涵。”顾修铭表示，这个项目所在区域的对象主要是大厂员工，偏刚改的年轻人。年轻人最看重烟火气，在这些方面龙湖花了很多心思。比如在刚需产品中配建会所，把年轻人“拎包入住”的概念做到极致，并且在最前端就解决收纳空间的问题。从购房者的真实需求、居住痛点出发，做精细化设计，是我们对好房子在这个项目中的认知和理解。
顾修铭表示，龙湖在打造 “好房子”时遵循了三点原则：
第一点，从规划阶段，就考虑住宅、社区、城市之间的共生关系。比如将街角公园、街区商业、住宅“打包”开发，通过代建13000平方米的城市公园和1300平方米活力商业街区，打造了一个独特的“超级界面”，让业主从不同方向的归家途中都能体验到自然、松弛的感觉。
第二点，社区内能形成共融交互、便捷居者的生活。比如业主进入小区之后，可以穿过我们设计的风雨连廊，舒适归家，同时，风雨连廊还连接着1000平方米的架空层。北京属于冬冷夏热地区，大部分小区缺少雨雪天或冷热天的活动场所，架空层我们做了泛会所的设计，在小区内即可享受半室内的儿童游乐区、书吧、酒廊等。
第三点，具有创新的建筑风貌和多元场景的产品设计。举个例子，项目的95平方米户型，交付柜体的收纳量约14立方米，约等于670个登机箱的收纳量，不仅能拎包直接入住，还充满了细节惊喜；不仅在收纳量上有数倍增加，而且在收纳的合理性、精细化处理上有非常多的巧思，让小户型充满惊喜，容纳很大的量而丝毫不显杂乱。
“这些都是我们基于‘好房子’标准在龙湖・观萃的落地成果，当然，在绿色、低碳、智能、生态方面也做了非常多的细致设计，无论是绿色三星、智能化、无感归家方面，还是在装配式、光伏等技术方面，都有深入的应用。”顾修铭表示现在年轻客群看重这些需求，且看中兑现力，所以一旦承诺就一定要做好。
裘黎明：“好房子”是更适合居住者的家
蓝城集团副总裁，蓝城乐居集团党委书记、总裁裘黎明
“我们认为的‘好房子’不一定是在产品功能上做加法，而是更适合居住者、更具性价比、更温暖贤惠的一个家。”蓝城集团副总裁，蓝城乐居集团党委书记、总裁裘黎明表示。
裘黎明表示，一直以来，蓝城乐居在绿城创始人、蓝城董事长宋卫平先生的领导下，以“为更多人造更多好房子、让更多人过上更美好生活”为发展理念，深刻践行“好房子”建设要求，不断把握和适配群众的新向往与新需求。蓝城乐居以一支志同道合的“品质铁军”和一套房产全生命周期的“星级服务体系”，来保证更适配的产品定位、更高质量的产品营造水平、更温暖贴心的生活服务内容。
比如，广受当地政府和百姓认可的浙江丽水缙云名山社区的 D-01 地块（名山佳苑）、 D-04 地块（名山和苑）是由蓝城乐居集团全过程代建，项目于2021年6月开工，这是一个依托浙江省“三化九场景”规划建设，一个注重邻里交往空间，富有生活场景、多重生态空间，充满魅力的、融合的、有温度、有归属的创新型复合社区。今年5月，已竣工交付。
谈及代建行业的机会与难点时，裘黎明认为，代建已成为众多品牌房企关注的一个新方向。随着地产新旧模式的切换，也为代建企业带来了许多增量机会。因企业背景不同，优势不同，代建企业也朝着多元布局的趋势发展。
他提到，蓝城乐居主要布局在四个方面：
一是紧抓保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”为政府代建所带来的结构性机遇。二是基于多年的政府代建服务优势，承接地方国企委托的商品房项目和不良纾困项目的代建服务。三是基于代建服务后的产业闭环，延伸资产运营与物业服务。四是基于蓝城乡村振兴与小镇服务理念，服务美丽乡村的“策、建、管、运”。“我们组建蓝城乐居优社，以城乡协同探索高质量发展新模式，在扶农、助农方面勇于尝试，在浙江及全国开展村庄的复活、改造、帮带运营等工作。”裘黎明说。
遇绣峰：“好房子”需经得起消费者检验
金地北方区域副总经理兼北京公司总经理遇绣峰
金地北方区域副总经理兼北京公司总经理遇绣峰表示，以往的开发多从物理属性出发，聚焦于规划、品质、服务及社区文化的完善，这些均基于行业内部的自我认知，但当我们真正去做客户心中的好房子，把开发者的姿态去放低，发现好多事不一样。
随着市场竞争的日益激烈，市场标准不断攀升，消费者需求愈发多元化与个性化，“好房子”的标准已悄然转变，它不再仅仅是开发商自我认知的好房子，而是需经得起消费者检验，真正满足他们心理预期与实际需求的居住空间。
以景观设计为例，过去更侧重于视觉上的美观与精致，却忽略了客户内心的真实需求。通过深入市场调研与客户需求分析发现，好的园林景观不仅要赏心悦目，更要实用便捷。因此，我们对园林设计进行了全面革新，从“好看”转向“好用”，注重景观与功能的融合，力求打造既美观又实用的居住环境。
此外，在项目巡检过程中也实现了从“自我为中心”到“以客户为中心”的转变，不再仅仅关注装修质量与建筑外观，是站在客户的角度，更加注重客户归家途中的每一个细节体验，从客户的实际需求出发，寻找并改进服务中的不足。
“在产能过剩、供大于求的市场环境下，我们深知唯有精准把握客户需求，提供超出预期的产品与服务，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得市场的认可与尊重。”遇绣峰表示。
刁露：积极面对挑战，曙光即将到来
路劲地产集团主管董事刁露
“在当下市场'好房子'有两个层面要关注，一是项目建造端，二是企业运营端。”路劲地产集团主管董事刁露分享了路劲地产集团对于“好房子”打造的新思路和探索。
她表示，从项目建造端来看，在产品设计、建造材料、工艺做法等方面要精益求精，确保房屋质量可靠。同时，要站在客户角度，关注得房率、通透性、实用性等关键要素，让房屋更加符合客户的居住需求。
“服务端对于好房子的意义也很重要。”她认为，在当前市场环境下，企业面临着投资放缓、脚步放慢的境况，有了更多的时间去关注后续的资产运营和物业服务，确保房屋在交付后能够持续为业主带来保值和增值的效益，这也是企业非常关注的事情。
从企业运营端来看，当前企业的首要责任是可持续发展和守住基石的稳固，只有这样才能对得起客户、员工和供应商，也才能为股东创造更多的价值。刁露表示，“在这方面路劲地产集团采取了一系列积极措施应对困境，包括出售国内资产回笼资金、与境外债权人协商债务展期等。我们做了所有准备，不是逃避任何事情积极面对挑战，相信周期总会过去。”
此外，刁露还在现场举例表示，房地产市场的周期性波动是正常现象，她以在1970年后22个国家出现房地产泡沫的研究情况来看，大概平均处理的周期是7年，平均房价下降大概30%，开工量下降60%。当前房地产市场已经历了3年多的调整期，曙光即将到来。她相信在政府的引导下，企业可以通过各种方式和方法来应对挑战，实现长远发展。
“路劲地产集团历经三十载风雨，从1997年香港金融危机的冲击，到2008年全球金融危机的波及，再到当前复杂多变的房地产市场环境，路劲地产始终坚守着‘一切靠自己’的坚韧信念。”刁露表示。
孙志勇：用心对待客户，有温度的产品会打动更多人
厦门国贸地产集团北京公司总经理孙志勇
厦门国贸地产集团北京公司总经理孙志勇分享了对“好房子”的认识，以及在“好房子”打造方面的实践。
厦门国贸是厦门市国资委三大国企之一，去年营业收入7000亿元，位列世界500强第95位，业务包括供应链、金融、城市运营、消费与健康、先进制造五大赛道。
孙志勇表示，国贸地产以海洋生活美学为品牌主张，把南方和北方对于“好房子”的理解在北京深入落地。在通州的项目，厦门国贸一直在思考，如何给客户提供不一样的选择。
在新项目中，对于北方住宅的理解集中体现在三点探索上。
第一就是颜值。现在低成本悦己不容易，房子也一样，单价4万多元房子怎么能悦己，怎么看起来颜值更高？去年北京比较流行深色调，我们调研客户心理之后认为，在这样一个时代里也需要跳色和亮色，无论是软装和硬装，我们都着重做了提升。
第二就是功能。举个例子，我们第一次在所有的户型里面都设计了全自动上下水扫地机器人的点位。京东上能买到产品，但未必每一家都能安装，因为它需要上下水，并不只是电源和其他，这也是客户比较认可我们的一点。
第三就是对人的细节的关怀。北方比较干燥，所以我们特地在每个户型的精装镜柜里设置了面膜冰箱，给女主人带来更好使用的体验。
“我们从企业的视角来理解，在这样的市场环境里面，我们需要更用心地去对待客户，有温度的产品一定会打动更多人。”孙志勇表示。
刘煜：“好房子”本质是回归客户需求
旭辉建管副总裁刘煜
旭辉建管副总裁刘煜表示，“好房子”本质上还是回归客户的需求。通过跟委托方和潜在客户大量、深层次的交流，旭辉建管也在不断了解和总结他们眼中“好房子”的概念。总结下来，其实存在三方面共性需求：居住需求、审美需求、精神需求。
首先是居住需求。早年产品更多满足刚需居住要求，会在有限的空间内极致地加载功能，如今改善型居住需求已占据市场主流，对于舒适性、宽敞度、社群交流的空间要求会有所升级。基于此，旭辉建管与客户偏好保持同步，去真正打造一些引领性的、个性化的新产品。
刘煜表示，旭辉建管在全新形态的高品质住宅、城市立体森林住宅等领域做了大量研究，已经选取2～3个项目进行实践试点，未来将有所呈现。同时我们也打造了“玖朝荟”社群模块，希望在社区内打造如运动、围炉煮茶、邻里社交、自习室等多种功能空间，满足更好的居住体验。
其次是审美需求。不同客群对于审美风格可能各有偏好，有些钟爱东方风格的宅邸，有些则喜欢非常显性的、精致的美感，因此旭辉建管也持续投入产品创新，针对市场主流的审美偏好，精研不同风格的改善产品序列，以充分满足市场和客户需求。
最后是精神需求。旭辉建管发现越来越多的客户愈发在意文化和艺术等精神层面的共鸣，因此旭辉建管希望在社区里能够呈现出一种“熟悉的美”，也就是通过他所熟悉的文化符号和城市印迹的植入，充分给到客户情感共鸣与情绪价值。比如旭辉建管在苏州里塘和悦雅院项目，就在设计理念中融合了本土非遗文化“缂丝”；在四川省西昌的一个项目，也大量融入了彝族的色彩和文化符号。
“归根到底，代建作为服务业，理解解客户需求至关重要。”刘煜表示，代建本质上是轻资产服务业，首要任务是服务好委托方，要从委托方的诉求出发，去找到最佳解题方案、创造价值。由于代建项目的离散度非常大，无论是城市分布、还是价格面积，都可能存在较大跨度，因此我们会坚持定制化解题的思路，基于每个城市、每个板块、每个客户群体的差异化条件，结合委托方的诉求去研发、打造产品，不会生硬的用成熟产品去硬套不同地块。
罗朝亮：市场仍有许多需求待发掘
腾讯云副总裁、农建文旅解决方案负责人罗朝亮
“当前市场上尽管竞争激烈，但仍有大量未被充分满足的细分需求。”在腾讯云副总裁、农建文旅解决方案负责人罗朝亮看来，好房子的定义正经历着从传统要素到现代重构的转变。
罗朝亮注意到，许多企业仍在红海市场中激烈竞争，试图通过提升产品质量来吸引消费者。然而，作为消费者，罗朝亮认为仍有许多未被充分满足的需求等待被发掘。
在这个过程中，罗朝亮认为可以利用腾讯云的数字化能力和创新思维，比如利用大数据分析城乡协同发展中的空间资源、环境优势与生活便利性，为开发商提供科学的选址建议。同时，在建造过程中融入人文关怀，如智能监控预防老人摔倒等意外事件，提升居住安全性与舒适度。
