春节前，深圳紧急出台了二手房交易指导价新政，公布了3595个小区的指导价格。要求中介和银行将指导价作为一个重要的参考依据。可以说，春节前后深圳楼市最重大的消息，都与此相关。无论是各个银行宣布跟进的消息，还是对中介的专项检查，严查二手房挂牌价超出参考价的行为，都是如此。
一开年就迎来如此重磅政策，深圳楼市2021年的前景显得扑朔迷离，楼市到底会怎么走？会不会跌？还能不能买房？最近非常多粉丝私信问淘哥这个问题。淘哥觉得，新政后，新房还是可以买，如果你住宅买不了，其实今年还有一个明显的新机会：优质公寓。理由有几点：
其一：二手房指导价新政，会导致二手房成交低迷。
指导价会从三个方面降低二手成交。第一方面，指导价本质上是楼市的降杠杆，提高了买卖二手房的首付，会将一些支付能力不够的购房者挤压出去。第二方面，中介机构不允许发布超过指导价的价格，会造成买卖双方的信息不对称，这不利于成交的顺畅。第三方面，新政出台后，买卖双方必然会陷入短期的观望。
其二：二手房市场成交低迷后，需求会外溢到新房、公寓市场。
购买房产的需求，在二手房市场得不到充分满足之后，部分需求会转移到新房市场。但是新房打新是挤独木桥，很难中签。而且，现在南山，光明，宝中，沙井等热点区域，在售新房极少。
今年全世界都面临经济复苏和通胀预期，这种情况下持有资产好过现金，既然不能买住宅，不限购不限贷的公寓，2021年可能迎来一波热潮。
其三：深圳楼市近期惟一的一个利好，就是“公寓允许通燃气”。
近日深圳住建局发文，新建和已建的商务公寓、宿舍，满足要求就可以通燃气。
这对公寓无疑是一个大利好，原本不能通燃气的缺陷被补上，公寓的居住障碍在慢慢减少。
关键的是，通燃气其实意味着政府承认了公寓的居住功能。从这个政策来看，政府希望公寓承担类住宅功能，作为楼市的重要补充，协助解决深圳居住问题。
或许大家可以期待，未来赋予公寓更多的民生功能，比如某些区，其实已经允许家庭唯一住房是公寓的申请学位。
其四：非常非常重要的，抛开这些无论指导价，还是通燃气的短期消息不论，有一个关键的基本面是：与住宅相比，深圳优质公寓被严重低估了。
早些年，深圳公寓价格基本是同地段的8折到9折，这些年住宅持续上涨，而公寓滞涨。公寓价格和住宅已经拉大到极其悬殊的地步，某些区域只有住宅的5折甚至更低。
最近股市，去年暴涨的抱团股大跌，本质原因其实是估值高到天际，而万科等地产股前几天集体涨停，本质原因也就是估值太低。这个关系就类似深圳的住宅和公寓，公寓长期被低估，在抱团的住宅面临一系列政策打击时，公寓的低估值优势将体现出来。
01.
买不到二手房？
新房万人过独木桥
公寓迎来机会
二手成交受阻，只能优先去买新房，但是去年深圳新房供应较大，今年的新房，尤其是西部，目前项目很少，粥少僧多，估计很多人又要陪跑。
现在全球处于通胀预期大背景下，近期大宗商品大涨，资金都在流向各种投资品，比较典型就是比特币。
自2021年初以来，比特币已经暴涨超过85%。而与2020年3月3858美元的低点相比，最近一年，比特币涨幅超1300%，但是最近又开始暴跌。
2021年，如果你买不到新房，手持现金，就会面临资产贬值的危险，如何选择稳定的资产来保值增值呢？
在这种情况下，公寓很可能成为新房之后的首选，公寓相比其他投资品还是很有优势：
不限购不限贷；
公寓的价格相对住宅还是便宜很多，门槛低很多；
公寓由于租金收益率高，能减轻月供压力；
在深圳很多很有前景的区域，目前压根就没有新盘住宅供应，只有公寓。比如今年上半年，南山，福田、宝安、光明，现存项目都是以公寓占据绝大部分；
同时，深圳停止商务公寓审批，未来增量商务公寓供应面临断供，供应断崖式下跌。
实际上，淘哥身边很多朋友买公寓都赚了钱，甚至有赚了几百万的：
1、前不久一个北京粉丝要深圳公寓，资金5000万，这说明外地的大资金确实在流入深圳。
2、最近的一个粉丝买了恒裕深圳湾18楼160平的公寓，2700万。
3、前两天买了万科瑧湾汇的粉丝来咨询，买的时候700多万，现在可能卖到1200万。
4、同样，还有粉丝也是买的万科Loft，买的时候700万，现在是1200万。
5、一个粉丝去年买的南山小公寓，29平、租金4600。
淘哥认为，在现行各种对住宅的严控背景下，核心地段的公寓价值悄然在提升。
02.
2021年“沙井+空港新城”大爆发
顺丰、融创都来了
2021年哪里的公寓最值得投资呢？淘哥预测，大前海片区将是2021年最大的热点龙头，其热度甚至会辐射、带旺珠江口对岸的南沙、中山、珠海等城市。
1、大前海是当之无愧的城市核心，乃至大湾区的中心。
2、大前海很多基建大工程渐渐兑现。比如腾讯科技岛建设，深中通道建设、S3下沉等等。
3、大前海建设依然在提速，还会进行很多动作，最近山姆旗舰店、港中大基础教育签约前海、新桥智创城、会展新城重启会展、融创超级综合体进驻会展新城、前海接连拍地、前海石公园设计国际招投标等都可以看出来。
4、前海扩容利好始终在。
5、明年核心区主要供应在南山，前海，宝中等西部区域，市场关注度高。
6、大前海各项现实价值不断提升，不再只是概念。正处于一个从概念炒作，向价值提升的过渡期，从深圳湾的历史经验看，这个时期对物业价值的提升更大！
注意，大前海片区除了前海，还包括空港、会展、新桥智创城等齐聚的沙井+空港新城区域。
很多人可能不了解，拟投资585.8亿元的新桥智创城是深圳市首个“平方公里”级旧改项目。
项目还是广深科技创新走廊上重要的产业城，旨在打造粤港澳大湾区世界级智能制造园区，开创“南有深圳湾科技园，西有新桥智创城”产业格局。
项目其将释放358万㎡产业空间，布局一批高新技术企业和优质大型企业，吸引百万办公人群，助力粤港澳大湾区建设。
新桥智创城效果图
值得一提的是，2020年10月13日顺丰控股3.86亿元摘得深圳市宝安区一宗工业用地，就位于新桥智创城，预计4年内建成。
作为“快递业一哥”，顺丰控股市值一度突破5200亿！
这些大企业对周边片区经济和就业有很大的促进作用。
可以预见，顺丰入驻新桥智创城，对片区产业发展有巨大带动作用，未来还会有更多的名企扎堆。这里将形成新桥东国际商业圈，提升区域租金水平，提高物业价值，同时也将创造更多的商业机会。
新桥智创城效果图
新桥东项目移交超过50%土地，主要用于建设高中、九年一贯制学校、道路、绿地等，还附设配建幼儿园、公交首末站、大型社区健康服务中心、文化活动中心、菜市场、变电站等基础配套，形成新桥东现代生活圈。
新桥智创城鸟瞰效果图
此外，2020年11月23日，融创联手华发底价127.1亿元拿下沙井地块，就在深圳国际会展中心旁，融创文旅首次进入深圳，有望将打造世界最大室内雪世界。
广州融创雪世界至今接待超100万人，估计宝安的融创雪世界人流量也不会低于百万。
网传冰雪文旅综合体效果图，以官方最终发布为准
随着会展新城重启会展、融创超级综合体进驻会展新城、大空港产业发展，大批高新企业和大规模企业的入驻，会产生大量租住需求，这里的物业价值凸显：举两个例子：一是南山科技园的公寓。
“南有深圳湾科技园，西有新桥智创城”，如果参考南山科技园的案例，新桥智创城未来的租金收益，其实有很大的潜力。
比如科技园的软件产业基地。开盘时间大概是2013年四季度，均价3.3万，户型有40多、70-80多，100多的。现在多少价格呢？看看下面的一个成交价：8.34万。
现在的挂牌价大概是卖8-9万，如果当年3.3万入手，涨幅也有2.42倍-2.72倍。这个涨幅其实和周边的南二外本部学位房差不多了！
当年滨海之窗大概6万，现在按照16万计算，大概也就是2.66倍。
新桥智创城358万㎡的产业空间，释放的租住需求更是惊人，是公寓投资的好地段。
二是华润城。
城市更新对片区价值带来的影响是非常巨大的，最重要的是整个地段的升值会带来房价的升值，总建面达280万平的南山华润城就是一个典型的案例。华润城前身是“大冲村”，不仅房屋破旧、密集、道路狭窄、脏乱，公共设施还十分匮乏，而如今的华润城二手房价已经去到了14万+。
新桥智创城会不会成为下一个“大冲村”，大家可以想象。
03.
仁恒芯梦公园
首付48万买沙井海岸城旁
从价格看，目前南沙核心区域的住宅卖到了4-4.5万，豪华公寓甚至最高卖到7.93万，目前大前海区域，如新桥智创城旁的仁恒芯梦公园，房价比南沙还要低。这其实打开了想象空间。
仁恒芯梦公园位于宝安区新桥街道沙井东环路与上南大街交汇处，不远处就是沙井海岸城，项目总建面约30万㎡，是集商务公寓、高端办公、大型商业街区于一身的大型综合体项目。
仁恒芯梦效果图
项目亮点很多，值得关注：
1、公寓不限购不限贷，不占用住宅名额；门槛极低，总价约100万起，即可入手。大家想一想，100万你在深圳能干什么？在此之前，你能想象可以在深圳中心区域买一套房吗？
2、项目位于地铁11号线，无缝对接机场；紧邻地铁18号线（规划中）站点上寮站。整个区域可以说是五维一体：海陆空铁轨，未来是大湾区的交通集合中心。
3、地段前景极好，新桥智创城、国际会展中心、融创超级综合体、海洋新城、海上田园城、深圳西部中心、粤港澳大湾区珠江口附近等等重磅利好。可以说，这个区域是深圳未来的又一个城市中心，也是粤港澳大湾区的湾区之心。
其中，项目离“南山科技园升级版“——新桥智创城仅1000米，三站直达融创+华发世界级冰雪文旅城。这些大项目自然会产生大量的租住需求，在附近买个小公寓根本不愁租。
4、品牌开发商，新加坡上市房企——仁恒置地，深耕中国28年，客户满意度95%，二手房价格比周边物业高10%-20%。
地产投资圈层一直流传着这么一句话——“仁恒在哪里开发，就在哪里买房”。
在新出炉的2020年的地产TOP100中，均价最高的为仁恒置地，与滨江是唯二均价超过35000元/㎡的房企。
2020年，仁恒公寓年度销量1500+,位列深圳商务公寓销售房企排行榜第二名。
5、大社区，约30万㎡街区综合体，自带约3.7万m²商业街区和约4.3万m²园林组合的新加坡风情商业街区公园。未来计划引进多个旗舰店、主力店，打造沙井潮流汇聚地。
效果图
目前，项目打造了网红喵喵街，以猫为主题，将猫的形象注入商业街的展示中，这里也将成为沙井最潮的网红打卡地。
网红喵喵街实拍图，原图无PS
项目还拥有约1800m²全龄泛会所，设有健身房、瑜伽室、咖啡厅、儿童娱乐区、青年娱乐区等，致力于为业主提供多元的社交场所和丰富的健康生活。
仁恒芯梦公园泛会所实拍图仁恒芯梦公园泛会所实拍图
6、日本“神之手”本间贵史倾力打造，户型使用率高。产品户型约30-39㎡、3.6米层高。
由日本著名建筑师本间贵史倾力打造的约3.6米层高时尚真公寓，极致展现空间之美，在一贯国际化产品设计标准上，从居住者视角出发，围绕着人进行空间的细节打磨，打造年轻人专属的国际化社区。
创意展示空间实拍图
目前加推的南向带阳台的公寓，还可以享受8小时日照时光，绝对的稀缺产品。
创意展示空间实拍图
淘哥认为，仁恒芯梦公园总价才100万起，是真正的入手大前海的低门槛资产，绝对是高品质、大社区、大品牌的好公寓。
目前项目加推的1B栋房源入市，优质单位产品很多选择，错过不再有，感兴趣的朋友可以加紧入手了！
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）
