提到佳园观城项目有两点必须要提到，一点是这个项目的波折的历史，另外一点是其所处的区位，我们先来看第一个。佳园观城项目实际上是一个几经易手的项目，楼盘名称最开始叫“弘泽城”，开发商是“宏泽集团”。项目在2013年启动二期销售的时候，弘泽集团面临“资金链的断裂”，后面销售断断续续，最终在2015年初陷入全面停工。后来北京“八大处”收购了弘泽城二期，后面佳园集团又通过股权收购的方式获取到该项目的开发权，这就有了现在的佳源观城项目。
项目实景照片
我们再来说说第二点，聊聊该项目的区位。提到佳园观城的区位很容易跟旁边开发区混淆在一起，因为该区域与开发区仅仅隔了一条洞庭路，也正是这条路将两个距离非常近区域硬生生地分割成两个不同的板块，虽然从行政区划上项目所处板块属于塘沽区管辖，但是地缘关系上却是跟开发区更为紧密。笔者之前的多篇文章对滨海新区当前主要板块都做过分析，开发区板块是当前滨海新区高端住宅板块之一。因此从区位角度上看，佳源观城所处区域应该算是开发区的“延伸”，其能够享受到开发区相对丰富的城市配套资源。当前项目南侧为已经建成和入住的弘泽城一期；项目北侧为房龄超过10年以上的老小区米兰世纪；项目东侧为融创洞庭路壹号，入住已经超过5年；而项目西侧为京山铁路，会对该项目居住环境造成一定影响。从项目所处板块当前现状上看，缺乏大型的商业配建，当前商业类型也仅仅以社区商业为主。而购物和医疗主要依靠临近的开发区板块，例如开发区伊势丹、K11和永旺购物中心等大型商业配建，以及泰达医院和泰达心血管病医院等医疗资源。
项目旁边的天津开发区夜景图
贰、项目解读1、项目简介
佳源观城项目位于滨海新区洞庭路与第二大街交汇处（向西100米左右），由佳源地产开发。占地面积8.2万平米，总建筑面积28.5万平米，容积率2.57。项目由23栋楼组成，包括4栋洋房和19栋高层，共计2012套。项目主力户型为91-93平米两居和123-130平米三居。项目从规划上采用了“拉高排低”的方式，东侧、北侧和西侧为高层建筑，社区中间位置建有4栋洋房产品，这是开发商比较通用的处理方式。
项目实景图片
2、销售状况
前文已经提到了佳园观城项目可谓“命运多舛”，作为佳源观城项目的前身的弘泽城二期在2013年已经入市销售，但是销售过程中原开发商已经面临资金链的断裂，销售时断时续持续到2015年初项目彻底陷入停工。后北京“八大处”收购了弘泽城项目，佳园集团以股权收购的形式收购了该项目绝大部分股权，于是弘泽城二期在2018年又重新启动销售，更名为“佳源观城”。
佳源观城项目于2018年7月21日首开4栋高层产品，楼号为1#、2#、3#、4#号楼，共计433套。户型建筑面积89-139平米，销售均价19500元/平米。由于该项目前期停工多年，因为市场口碑不佳，因为19500元/平米的销售均价，市场接受度较差，开盘销售状况较差，后来为了刺激销售，开发商阶段性地推出特价房均价在17500元/平米左右，月均流速基本上维持在20套/月，但是一旦特价房政策回收销售马上陷入停滞状态，当前该部分产品仍有部分余房在售。
叁、优劣势分析1、从配套上看
项目当前项目周边商业业态主要是内向型的社区商业，仅仅能够满足日常的最基本的购物需求。但是项目距离开发区、塘沽老城区以及紫云板块的距离都不远，因此从配套资源上可以共享这几个区域的配套。通过洞庭路去往紫云板块的滨海万达商城，通过二大街跨京山铁路桥去往塘沽老城区，跨过洞庭路去往开发区。总体而言，从配套角度衡量“佳园观城”项目尚可。
实景图片
2、从位置上看
从位置上看，该项目处于滨海新区几个重要板块的交汇处，连接了开发区、中央商务区和塘沽老城区，位置还算不错。但是仔细观察微观环境就会发现有不少的不利因素，首先去往该项目仅仅有一条市政规划路，早晚高峰会面临明显拥堵，交通的畅达性存在一定问题。另外就是项目西侧靠近金山铁路，这会给项目造成一定的噪声干扰。同时项目距离二大街跨京山铁路桥的距离较近，也会对项目造成一定噪声和粉尘污染。总体来看，项目从“大区位”角度看尚可，微观环境面临一定不利因素。
3、从产品上看
从产品上看，该项目2.7的容积率，采用了“高低配”的方式进行小区规划，靠近铁路或者临路的产品主要规划高层产品，主打性价比；项目中心位置规划舒适度较高的洋房产品，力图实现“溢价”，总体上看社区规划中规中矩。从户型上看，由于佳园接手时项目主体已经完工，因为户型规划上较为“老旧”，例如90平米的两居产品与当前流行的90平米功能型三居有着明显的不同。另外一点需要特别指出的是，由于项目前期停工时间较长，积累了许多不良的口碑，这也是买房客户需要关注的一个点。
4、从价格上看
佳源观城从入市价格19500元/平米，调整到现在17500元/平米。这个价格低于紫云板块的21000元/平米的均价，也低于旁边开发区格调林园27500的销售均价，与中新生态城中部片区的洋房产品价格基本持平。如果简单从价格上看，似乎佳园观城具备一定的价格优势，但是从实际的销量上看佳源观城严重跑输市场大盘。其主要的制约因素在于前期“不良口碑”，区域市场很多客户对这个项目有着明显心理抗拒，担心项目再次发生“停工”。而另一个非常现实原因在该项目所处的位置西侧的京山铁路和南侧跨京山铁路桥会对小区居住品质造成明显的影响。
结语：最后总结一下，佳源观城项目大的区位角度衡量尚可，但是有几个非常明显弊端需要关注，首先就是项目前期多年累积的不良口碑，未来购买后可能会影响到项目二手房的价值，另外就是靠近铁路和桥这些不利因素。有人可能会说，17500元/平米的价格挺合适的，但是笔者认为如果不是购房预算特别的紧张，不如在看看开发区的回购房，或者再加点钱直接买紫云的房子更为实际。（全文完）
