为什么会火？原因有很多，最关键的一点是便宜。跟主城区近3W的均价相比，它们只要1W+，吸引了刚需，更吸引了大批投资客。群里有很多购房者在问，要不要买这些地方，今天我们就来详细分析分析。
奉化
01
供需：存量多，购买力强
△8月24日珠江中央城开盘现场
\"日光\"、“X开X罄”、“传奇”……这些词语频繁的出现在奉化的楼市里。奉化卖的好是不是代表着它未来升值一定高？
我们说过无论楼市政策如何调控，最核心的一条不会改变：供求关系。低供应高需求才会带来高溢价，而目前的奉化区不俱备这样的条件。
△宁波可售新房存量排名
据宁波房产交易信息服务网公布显示，截止9月19日，奉化区新房库存6052套，全市排名第三。很多人会觉得杭州湾楼盘多，体量大，房子肯定很多，其实奉化的房子比杭州湾还要多。
奉区撤市改区，老城拆造，外围新建，开发量很大，未来的开发量也很大，今年奉化已出让68万方新地，出让量仅次于慈溪和鄞州，未来至少还有1万套房子要入市，房价要涨很快会很难。
02
产业：产城融合，多头并进
房多了需要有人来买，而产业是带来人口的最根本因素。自撤市并区三年以来，奉化区将“加快产城融合，提升城乡品质”作为发展核心，开发商转型担纲“城市运营商”的角色，配合构建一个产业与城市相互融合的运行生态，驱动城市更新、完善服务配套。
其中有金茂在方桥开发的宁波生命科学城，中交在江口开发的中交未来城，宝龙在奉化城关东南部开发的奉甬新城，都是产城融合的开发模式。
△生命科学城
生命科学城总建筑面积480万平方米，以健康产业为主的产城融合区。
△中交未来城
中交未来城开发面积17平方公里。重点发展商业商贸、科创、大健康、文创、金融保险等产业。
△奉甬新城
奉甬新城建面约百万方，以TOD金海枢纽综合体为核心、集居住、商业中心、高端办公、医疗教育、休闲娱乐、生态公园、市政服务等一体。
三大产城同时开建，关键还是看后期的招商引资引项目。
03
人口：融入宁波“半小时交通圈”
按规划，三个产城需要引入人口超23万人，怎样把人吸引过来，除了引入优质产业项目，提供就业，还要补贴安居。上周奉化出炉了最新的人才购房补贴方案，加大了购房补贴额度，同时放宽了申请限制。
△奉化区人才购房补贴具体优惠标准
引人才给户口给房着实不稀奇，奉化在政策补贴上也没有特殊优势。奉化更大的格局还是要依靠轨道交通及与宁波主城的无缝连接，以方便更多周边人口的持续导入。
△金海枢纽站效果图
未来随着金海交通枢纽的建成，可实现奉化融入宁波都市“半小时交通圈”。投资29亿的金海枢纽站定位为奉化城区的新客运中心，将随宁奉城际铁路的建设进度同步投入使用。在这里，不仅可乘坐城际铁路列车，还有四通八达的公交系统和长途汽车站可实现“零换乘”。
杭州湾
供需：地广人稀，供大于求
01
△杭州湾新区昔日滩涂
△杭州湾新区建设现状
杭州湾新区之于宁波，就好比“前海新区”之于深圳，是21世纪宁波最大的IP。经过10年的发展，杭州湾的变化是巨大的，取得的成绩是喜人的。
杭州湾新区是一大片海滩涂地，成片成片的土地，造就了多个百万方以上规模的超级大盘。其中，历史最悠久的属杭州湾世纪城从2011年就开始卖了，一路卖的很艰辛，直到2016年底才开始发力，目前已基本售罄。
△杭州湾世纪城
而其他的百万方大盘才开始他们漫漫卖房路。那边的配套都是一样的，地段都差不多，产品也差不多，价格也卖得差不多，楼盘之间的竞争相当激烈。
目前宁波杭州湾新区已竣工和在建的商品房，足够容纳目前新区30多万的人口了，整体“供大于求”，且已开始实施2年限售政策。指望依托“前湾新区”利好大涨不可能，短期增值有空间，但套现有难度。
产业：龙头企业进驻，初具规模
02
2018年,宁波杭州湾新区全年实现地区生产总值584.1亿元,同比增长14.5%。实现工业总产值1673.3亿元,同比增长9.0%。
已引进了大众汽车、吉利、BOSCH等世界500强企业22家、中国500强企业8家，引进各类产业项目361个，总投资3883亿元。
杭州湾新城是宁波市唯一建设国家级产城融合示范区的区域，也是全国58个产城融合示范区之一。目前形成了汽车产业、通用航空产业、智能电气制造业 、新材料产业、生命健康产业、高端装备制造业等6大先进制造业和游休闲业、体育产业、专业服务业、新型金融业等4大现代服务业。
人口流入：创新基地 X 产业园
03
投资70亿元的吉利汽车全球研发总部二、三期项目已开工，到2020年研发人员将超过2万名。上海大众汽车宁波基地扩建，从业人员近万名。
此外引进人才方面，杭州湾建有多个创新基地：复旦大学宁波研究院、康龙化成产业园、麟沣医疗产业园、吉利研究院、宁波杭州湾新区众创园等。
这么多产业创新基地，给予了新区人口稳定流动与增长的空间。计划2030年人口超过55万，新增就业岗位约35万个。
交通规划方面，杭州湾跨海高铁大通道——通苏嘉甬铁路（南通-苏州-嘉兴-宁波）勘察工作已启动。这条铁路将在杭州湾新区的坎墩街道设站，2023年建成后，从上海虹桥到宁波只需51分钟，到杭州湾新区站仅需35分钟。
但就目前的形势来看，杭州湾与宁波主城的断裂仍是硬伤。虽然未来有通苏嘉甬铁路、中国首条超级高速公路——杭绍甬高路，大大缩短与市区之间的车程时间，但通行的成本无疑是高昂的。同样一个小时的时间，去北仑上班地铁只要6块，去杭州湾可能是60块。
小港
01
供需：刚需的主战场
△小港的小浃江实景图
小港无论规模，还是规划格局都远远比不上奉化和杭州湾，但它有一个最大的优势，离东部新城、高新区近，沿江南路向东10公里即到。位于三区交汇之处，既是东部新城东进的首选，也是北仑向西发展的桥头堡，而且还是滨江新城的中心。
得益于宁波城市东扩，以及宇宙中心——东部新城卖到近4万的房价高位，让开车不过十多分钟距离，才卖2万不到的小港受到青睐，成为一部分宁波人的选择，特别是在想要在东部置业的刚需人群。
△小港滨江新城，万科、碧桂园、荣安纷纷入驻
提到小港不得不提到“神盘”奥园誉湖湾，6次开盘6次日光，随后万科带着未来广场和未来之光两个项目入场，卖得不错，带动了一轮房价上涨。今年小港出让两宗宅地，分别被碧桂园以10090元/平楼面价，荣安以9360元/平楼面价拿下，房价将有可能破2W。
辐射市中心10公里的范围，这个价格仍极具优势，且与很多新城有大量投资客入手相比，小港很大一部分购房者是用于自住，有刚需的市场会非常坚挺。
小港有些短板也在慢慢补齐，首个大型城市综合体，商业体量达约9万方的小浃江综合体预计明年10月开业，地铁2号线附近新农村社区搞的有声有色，环境整治比较到位。但学校医院等高标准配套资源还不足，化工厂污染问题仍影响区域整体发展。
02
产业：成也工业，败也工业
台企、港企、韩企在小港开厂，本土的海天、贝发也在此兴业，小港是宁波最早步入工业化的板块之一，也是宁波拥有上市公司最多的街道之一。
宁波是全国首个“中国制造2025”试点示范城市，而小港就是重要的承载阵地，去年规模以上工业总产值突破了300亿元，招商引资、税源维护和上市企业总数等主要经济指标继续走在前列。
△北仑小港装备产业基地
在小港装备产业基地，以海天集团等为龙头，集聚起海天、球冠、菲仕、弘讯等一大批高端智能装备制造企业，已有34个项目建成投产，实现年产值160亿元，获批国家智能装备高新技术产业化基地，并成为宁波唯一的省级高端装备制造业特色基地。
小港工业强，同时重污染企业也多，包括亚洲纸业、逸盛石化等存在废水废气的排放，虽然经过处理后的排放至环境中浓度已很低，但在气压低的情况下，靠近工业区的地方仍会闻到很臭的味道。目前就小浃江周边影响较小，较适宜居住，因此房价也是在小港最高。
03
人口流入：双地铁联动主城
今年北仑区内3家国家级企业技术中心均位于小港，新落户2个高层次专家创业项目，高层次人才虹吸效应凸显。
在今年出台的《宁波市镇海-小港片分区规划》中，至2020年，小港片区将居住17万人
△地铁2号线二期红联站与规划6号线“T”型换乘
小港与宁波主城区的联动也将进一步加强。近期的2号线二期，远期的6号线，让小港的未来与主城无缝对接。随着江南公路和通途路的拓宽，和市中心的交通也越来越方便。
奉化、杭州湾摊子铺得大，看长期，短期内收益较慢。小港摊子小，起来快，但格局有限，升值空间有限。购房者们结合自身条件，谨慎选择。
其实，新区新城比起住宅，更需要产业。如果有资金有好的项目，还是希望多发展实业，如果没有实业的供给，区域经济如何起来？没有就业何来人口？再旺盛的楼市也终将一地鸡毛。
