详析「景区依托型」文旅小镇开发模式(景区小镇模式依托开发)

景区依托型小镇多邻近高品质景区（ 4A或5A ），目标客群是景区分流客群和在地客群，依托高品质景区带来充足稳定的游客流量。
在服务需求的催生下，借力景区的泛旅游延伸，在景区重要门户或游客主通道上，形成的以旅游服务配套为核心功能的文旅小镇。

案例一：拈花湾

拈花湾的名字源于佛经故事，取意“佛祖拈花，伽叶微笑”。
拈花湾位于无锡市马山半岛，距离上海、南京、杭州约1.5小时车程，离灵山大佛景区约5KM,客源以灵山圣境景区分流游客和长三角经济圈游客为主。
占地面积1600亩，建面35万㎡，定位于以禅意为主题的心灵度假小镇，致力于打造“心灵度假”的休闲旅游新模式。

一、拈花湾产品模式

以一脉相承的佛禅文化，体验型的商业休闲，主题式的度假配套、丰富的主题活动实现留客，衍生旅游地产开发。

拈花湾留客产品

拈花湾衍生产品

二、拈花湾运营模式

封闭式运营管理，利用“旅游+地产”的综合盈利模式来实现短期现金回流与长期运营收益相结合。

◆ 引入文旅商板块顶级资源，提升土地价值、物业价值、旅游消费，公司的赢利点摆脱传统门票收入，使观光游变为度假游，大大增加游客量和留宿率。

◆ 2016年运营情况：现金流入为7.26亿元，其中度假地产销售5亿元，景区门票7600万元，酒店及其他旅游经营性收入1.5亿元，总比约等于7:1:2。

◆ 2017年运营情况：现金流入为3.92亿元，其中度假地产销售0.96亿元，景区门票1.1亿元，酒店收入1.86亿元，总比约等于3:3:4。

盈利模式：

1. 物业售卖：产权式公寓酒店+别墅售卖

2. 物业价格：产权式公寓酒店均价1.55万元/㎡，独栋别墅均价1.35万元/㎡。

3. 门票收入：120/人

4. 旅游经营性收益：酒店/会议/客栈收入

5. 管理费用：商业物业管理费用：第一年8元/㎡/月，第二年开始10元/㎡/月

6. 商业物业租赁/经营：指拈花湾商业街区的商业物业租赁收入

1. 自持—以自营、联营租赁的方式进行商业物业运营

酒店及客栈由灵山集团自营、工艺品及旅游购物与经营户联营、饮品及餐饮为租赁模式，随着景区的不断完善和知名度扩大，灵山集团方会逐步调整和减少租赁模式的面积，将部分饮品及租赁业态的餐饮调整为联营模式。

2. 出售—出售公寓别墅等度假物业回笼资金、引入途家平台，获得的租金收益与业主进行分成

3. 先封闭后开放：香月花街前期开放式管理，后期将周边酒店、地产等度假产品整体打包，封闭运营，统一管理。

天星小镇位于重庆金佛山西坡脚下，距离重庆主城约1小时车程，距离金佛山景区10分钟步行路程。
小镇分流金佛山景区游客，以及面向来自重庆本地及周边有购置度假物业需求的中产、准中产阶级人群。
天星小镇采取房地产开发与景区建设合二为一的开发模式，占地1.8平方公里，总建筑规模120万㎡，总投资逾40亿元，致力于建造集“享受自然、休闲度假、文化风情、商务休闲”于一体的原乡生活小镇。

一、天星小镇产品模式

以一脉相承的佛禅文化，多样的体验型商业休闲，完善的度假配套，丰富的主题活动实现留客，衍生旅游地产开发。

二、天星小镇运营模式

开放式运营管理，商业+度假地产整体销售，以地产收入为主要资金回笼方式。

◆ 重庆旅游投资集团有限公司作为重庆八大投资集团之一，负责小镇的投资、营运、招商、管理等方面。

◆ 利用交旅集团资源平台，针对优质商家进行定点招商，给予商家优惠条件，前一至三年免租，收取一定保证金。

◆ 以政府出资改善基础设施为前提，企业投资为主体，与景区统一进行运营管理。

盈利模式：

1. 物业售卖：精装别墅+洋房售卖

2. 物业价格：均价6700元/㎡起

2. 旅游经营性收益：酒店/会所收入

3. 管理费用：商业物业租赁、经营、管理收入

1. 自主经营

四星级的天星两江假日酒店、三线主题会所

2. 招商入驻

商业街，企业负责日常管理运作与服务

3. 售后返租

度假物业由星级酒店（山水公司）统一托管服务，签订十年返租契约，年回报率最高8%服务

4. 开放式运营管理

一、客源市场：以景区分流客群为主

处在景区辐射圈，前期以景区分流游客为主，后期期望通过业态转型升级，逐渐拥有自身市场客群。

二、运营模式： 开放式运营管理为主，商铺以售后返租为主

以开放式运营管理为主，商业地产便于快速售卖，提供售后返租服务。

三、产品模式：配套商业+产业

与景区观光功能形成互补，以景区配套型商业、主题活动等实现留客，延伸品牌度假地产，或同时拓展会议等相关产业链条。

四、盈利模式： 以地产收益为主，旅游收益为辅

以商铺、住宅等物业出售为主要收益，售后返租、自持物业招商等的租金差收益为辅；旅游收益以自持物业的经营性收入为主，包括小门票、高端酒店等。

1、功能互补：区别景区的观光旅游功能定位，小镇则侧重休闲度假产品的打造，两者功能在区域内形成差异化互补。

2、文脉相承：小镇与景区除却功能上的互补，还需在主题和文化上体现内在的统一和延续，小镇可通过建筑形态、旅游体验和商业设计上与景区文化呼应，从而借势景区，实现导流和留客。

3、招商前置：因景区现有的品牌效应，前期招商运营工作可在业态策划落位阶段开始。
其中，酒店管理公司的选择和商业街的商铺招商乃重中之重。

4、统一管理：商业物业自持，酒店和客栈自营，保证服务整体性。
对出租商铺在位置分布、装修风格、业态、产品价格等都需要有严格的管理限制。
小镇后期可构建独立封闭的全新景区，独立收取门票。

奇创实践——西岭雪山 雪山小镇

【项目委托方】成都文旅集团

【项目区位】四川成都大邑县西岭镇

【项目规模】1.2平方公里

雪山小镇背依西岭雪山风景区，距成都约2小时车程。
项目在深度挖掘生态特质的基础上，对标小镇品牌特色、产品开发及经营欠缺等三大问题，提出山地度假旅游项目的开发思路。
在西岭雪山打造一站式旅游目的地的发展定位下，打造高品质西岭假日小镇。
放大雪山的品牌价值，实现空间和品牌延展，重点打造夏季的产品，以山地游憩、养生度假产品、休闲商业等补充现状的不足，与滑雪场、前山大飞水景区共同支撑西岭雪山景区发展。

01、要解决的问题

02、客源市场

前期主要依托西岭雪山景区客群，后期逐渐拓展市场，吸引更大范围客群，并逐步拥有自身客群。

03、产品体系

04、开发策略