利益声明：营销公司策划 ，兼任二手房事业部负责人，深耕商丘市场，以下分析仅以商丘市场为例，其它城市请自行分辨。以下内容仅代表个人观点，此篇为长文干货满满，希望能够让您对房价走势有一个自己的判断。
目录：一、疫情给经济带来了哪些影响？有多深多远，多久可以爆发出来
二、开发企业在这次疫情当中面临的挑战和机遇
三、近期各地发布的房地产政策或相关动作
一、疫情给经济带来了哪些影响？有多深远？多久可以爆发出来？
1、疫情期间受影响的行业
第一：养殖业，重伤100% 第二：电影业，重伤100% 第三：旅游业，重伤99% 第四：餐饮业，重伤95% 第五：酒店业，重伤90% 第六：交通运输业，重伤90% 第七：石油行业，轻伤45%第八：建筑业、房地产业，轻伤35%
2、疫情期间受益的行业
第一：短视频、游戏等 ，第二：电商，第三：线上教育 ，第四：“无人化”服务，第五：线上办公软件，第六：药店超市，第七：医药行业，第八：心理行业，第九：金融行业
以上就是前段时间网上传的比较火的一个行业分布，但是这只是疫情对经济影响的一个缩影而已，除了少部分因为疫情影响而受益的，医疗、线上教育、在线娱乐、社区电商等行业，更多的行业或企业是遭殃了。
那么四线城市当中能受益的行业当中能有多少呢？我们来看一下，除了医药行业和药店超市，在四线城市有些本地比较大的连锁企业，其它的几乎都集中在一二线城市。
而受影响的行业除了电影行业、石油行业很少四线城市有之外，其它的大部分四线城市的支柱。甚至有些旅游城市在过去的两个月损失相当惨重。
对于我们这代人来说，这次疫情会带来不断时间的恢复过程，但是对于金融危机的过程来讲这只是一个喷嚏。
3、这次疫情的影响有多深远？
商丘市政府2020年2月12号发布的《2018年商丘市国民经济和社会发展统计公报》显示
初步核算，全年全市生产总值2389.04亿元，第一产业增加值381.84亿元，第二产业增加值987.64亿元，第三产业增加值1019.57亿元，
第一产业增加值占生产总值的比重为16.0%，(农、林、牧、渔业)，第二产业增加值比重为41.3%，(农、林、牧、渔业），第三产业增加值比重为42.7%。(服务业)，全年人均生产总值32673元
可见，第三产业（服务业）超过第二产业，而且第三产业在这次疫情首当其冲所受影响最为惨烈。第二产业由于停工停产使大量工人收入锐减，即使疫情过后恢复仍需一段时间，其它国家的疫情现在开始爆发影响进出口贸易，也使得第二产业雪上加霜，所以这也会间接影响第三产业（服务业、消费业）。
4、多久可以爆发发出来？
而这两大支柱产业占了我市产业结构高达80%以上，居民和政府的经济压力可想而知，所以这次疫情的影响现在才刚显现，就像多米诺骨牌一样，门店关门，工厂倒闭只是第一块。后面的连锁反映才是更可怕，对外贸易短时间内行不通，只能最大的化扩大内需。
有些人甚至开始面临债务违约，房贷车贷，投资贷款等将在未来几个月逐步显现，所以目前主要任务就是积极复式，恢复生产，激发经济活力，让钱流动起来。
二、开发企业在这次疫情当中面临的挑战和机遇
从上面的可以看到建筑业房地产业受疫情影响为轻伤35%，从2019年各上市企业财报来看，其大型上市企业的毛利率约为30%左右，
仅列举在商丘有开发项目的上市企业年报或半年报
碧桂园2019年中期报 毛利率：27% 恒大集团2019年中期报 毛利率：34%建业集团2019年中期报 毛利率：27.3%雅居乐集团2019中期报 毛利率：30.3%绿地集团 2019中期报 毛利率：27.97%绿城中国 2019全年报 毛利率：25.4%国安地产(国企)半年报 毛利率：10.78%
以上为在商丘部分上市房企半年报，其中恒大以34%的毛利率稳居第一，你知道他78折卖房的底气了吧。正如开头所讲，房地产业受疫情影响为轻伤35%，基本上其毛利率都能基本覆盖，而且这次疫情已经得到控制，各行各业正在积极恢复生活，所以之前两个月的影响对大型房企的影响虽然有，但是不致命。通过查阅中期报平均计算得知，其境内外融资成本平均在4.5%-5.3%之前，比普通老百姓买房的成本高多了，现在商丘的新房五年期及以上商业贷款为6.37%，基准利率上浮30%。
开发企业面临的挑战
目前开发企业主要面临的问题就是资金回笼问题，春节前的旺季和节后小阳春因为疫情而打水漂，导致预计资金回流无法到位，影响其现金流，进入二月中旬以后，各地产企业积极自救，推出全民经纪人、网上优惠，铺天盖地的优惠广告，初步效果不明显，但是进入三月疫情大幅缓解，加上之前的优惠、活动等预热，现销售情况已经回暖。
而本地中小开发企业则没有这么强势，由于经营能力、运营能力、推广、实力等原因，希望能够靠初期疫情缓解而回笼资金的开发企业面临巨大的财务压力，客户被大型房企吞噬殆尽，由于在规模、利润率等无法和大型房企业相比，本就微利经营，没有办法像上面的那些上市公司一样搞大优惠，因为再搞就没利润了，无法打动客户，导致成交更为萎靡。
开发企业面临的机遇
危机、危机、危险之中伴随着机遇，但是这些机遇已经不是天道酬勤，而是赢者通吃，个人预计，下半年将会有部分本地企业陷入债务困境，甚至破产或烂尾的情况有可能发生，但不乏有相应政策支撑（个人预感将会有强力政策支撑开发企业生存）。自古以来有人哭就有人笑，谁笑不言而喻。
三、近期各地发布的房地产政策或相关动作
解析商丘只是其中一个缩影，各地已陆续出台房地产支持政策
3月23日 武汉发布六项举措支持房地产，包括预售证的审批、资金监管的放宽、降低保证金等。3月24日 湖南益阳 购买中心城区144平方米以下的一手房 补贴50%契税3月24日 商丘市睢阳区2020年一批优质地块招商 商丘公积金4月1日起将逐步实施 公积金+商业贷款 混合贷款，并提高贷款额度
以上胖丁均有过相应分析
其中跟我们相关的就是2020年第一批10宗优质地块，合计1400余亩，好多为优质地段，包括闲置多年老城区优质地段都拿出来了，预计能回收土地资金近50多亿元。
具体政策不做过多分析
四、商丘这几年的房地产市场
经济情况
2019年全市生产总值完成2389亿元，增速居全省第1位；固定资产投资增长11.2%，居全省第1位；规模以上工业增加值增长8.7%，居全省第1位；全市居民人均可支配收入增速居全省第1位，超GDP增速1.5个百分点；税收收入增长24.8%，居全省第3位；专利申请量增长54%，居全省第1位；第三产业增加值增长10.9%，居全省第2位，成为拉动经济增长的主要动力。
摘自《2019年商丘市政府工作报告 》
人口情况
商丘2019年经济发展迅猛，房地产方面2019年商丘安置房，中心城区竣工4.4万套、520万平方米，覆盖近12万人，编制了36个专项规划和各县域城乡总体规划，完成了日月湖商务中心区、高铁核心区等重点区域城市设计，商丘市总人口 926.17 万人，常住人口732.53 万人，其中城镇常住人口 304.42 万人。商丘是河南省市区人口超过百万的五座城市之一，2018 年全市常住人口城镇化率 43.3%。
摘自《2019年商丘市政府工作报告 》《商丘市政府商丘介绍》
经济和人口是支撑房地产发展的基石，从政府报告当中可以看到商丘经济发展迅猛，城市格局在以肉眼可见的速度发展，
2019全年人均生产总值32673元，全市居民人均可支配收入20175元城镇居民人均可支配收入32335元，增长7.8%，居全省第3位；农村居民人均可支配收入12668元，增长10.1%，居全省第1位。
暂按城镇居民人均可支配收入32335元，房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按每家庭平均两人工作家庭年收入约为32335X2=6.4万，来自商丘市房地产交易中心2019年新房成交均价：6500元，按130平改善型中档住宅平均售价为：84万左右。房价收入比值为：13.1 明显高于国际惯例。
按照国际惯例，比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
数据层面就是如上，未来商丘房价是涨是跌自己判断吧，
胖丁总结：
价格这个东西一是主观愿望，二是客观事实，客观是从整个经济规模、城市人口、收入情况等一个综合结果，数据摆在这里，有些作为被平均的人可能看不习惯，可是看看售楼部的销售情况，看看开发商频繁涨价的操作，只能苦叹一声。
祝各位晚安 2020年3月26日夜
