本报 王丽新 陈潇
“早就有换房子的想法了，但现在最大的阻碍是小区比较老旧，房子挂出去诚心买的人少，导致买新房的钱不够。”来自广东的万女士告诉《证券日报》。
万女士所面临的问题，也是不少购房者迟迟无法换新房的原因。换房周期长、不卖不敢买、错过意向新房等，正困扰着有改善性需求的购房者入市。住房“以旧换新”政策正在破题，激活楼市流动性。
据中指研究院监测，截至6月26日，全国已有超85城表态支持住房“以旧换新”，其中，武汉、南京等多个城市官宣首批成功签单案例，部分城市正扩大“以旧换新”活动范围。
住房如何“以旧换新”？政策实施效果如何？还有哪些痛点和堵点？对房地产行业发展有何影响？带着这些问题，《证券日报》进行了多方采访和调研。
上市房企积极参与
住房“以旧换新”正成为当下消化存量房产、激活改善性需求的重要手段。采访发现，不少近期推出政策的城市已陆续有成交案例落地，对撬动一二手房市场联动交易发挥了积极作用。其中，上市房企参与积极性较高，通过参加相关部门的推介活动、联合中介帮业主卖旧房等多种方式，抢收客流。
比如，“五一”假期首日，佛山市里水镇第二届房地产展览会暨“卖旧换新”推介活动拉开序幕。据介绍，“五一”假期期间，里水房展会及销售中心来访人数超2700人，其中“卖旧换新”商品住房认购成交共103套，总金额超2.1亿元。
美的置业参加了此次“卖旧换新”推介活动，公司相关负责人告诉《证券日报》，活动对符合要求的已缴纳的个人所得税予以退税，加快了部分新房项目去化速度。
“针对当下改善性需求换房痛点，集团层面在6月份推出‘卖旧换新、以旧换新’活动。比如，凭旧房挂牌凭证，可享新房万元级补贴。”龙湖集团相关负责人向《证券日报》表示。
据万科相关负责人介绍，公司当前已在广州、郑州、西安、贵阳等多个城市响应新政，并不断创新和升级参与模式，现已将“以旧换新”服务延伸至金融端。
“在近期万科推出的‘换新计划’中，在万科任何一个广州新盘，只要客户签署认购协议，就有专业团队负责跟进，线上了解旧房情况，从而进行洽谈收购。同时，还会联系银行资源，促进买卖环节能够比常规流程更快放款。”万科相关负责人表示。
除开发商之外，中介机构也在入局。
“平台推出的‘无忧换’活动，可以扩大购房客户群体，通过打通‘卖一买一’的业务场景，真正实现一二手房联动，该活动目前已在全国12城落地。”贝壳找房相关负责人告诉《证券日报》，当前，公司正积极与开发商对接，迭代创新“无忧换”模式。
在易居研究院研究总监严跃进看来，相比传统置换模式，“卖旧”和“换新”两项工作同步推进，交易效率提高了6倍。同时，购房者置换新房的支出最多可以节约20%，降低购房成本效应明显。
多种方式疏通交易堵点
目前，住房“以旧换新”政策初见成效，但仍存难点堵点。
“在实操过程中仍有三大难点。”严跃进表示，一是去旧难，换新房源不足；二是旧房估值定价与业主预期错位；三是收购资金来源不足。
“不少地区对‘以旧换新’有限制，如只能购买指定项目，若项目不符合购房者意向，配套不好、周边学校、医疗资源、商业氛围等不完善，就很难达成政策预期。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》表示，在旧房估值方面，不少业主希望估值高于市场平均价，收购方则要更多考虑交易及持有成本，买卖双方预期差距较大。
那么，如何打通堵点，撬动更大的市场？从各地实践探索来看，住房“以旧换新”主要有以下三种模式疏通交易堵点：一是收购模式，主要指国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这是市场主流方式之一；二是帮卖模式，指的是房企联合经纪机构对旧房优先推售；三是补贴模式，相关部门直接为购房者提供购房补贴或契税补贴等。
从盘活存量房市场角度出发，“去旧”效果最明显的是收购模式，收购主体主要来自国资平台，也有租赁机构、房企等市场化主体小幅“试水”。
“国资平台收购存量房后，主要转化为保障性住房，既可解决职住平衡问题，也有助于楼市去库存，提振房地产市场信心。”北京住宅房地产业商会会长黎乃超向《证券日报》表示。
市场化主体收购方面，已有部分房企或者上市公司下场收购。例如，深耕珠海的房企华发股份从1月份起便开始收购二手房。
“企业进行市场化收购，一般会有一定要求，如旧房与新房的价值比不能超过60%或者80%。收购房用途主要有两种，一是纳入公司旗下的长租公寓业务板块做运营；二是再次出售回笼资金。”宋红卫表示。
进一步激活市场需求
未来如何进一步激活“以旧换新”的市场需求？业内认为，在“去旧”链条中，多渠道盘活存量房市场是第一步。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“一方面，可以从做大市场的角度出发，加大‘以旧换新’链条中税收、金融，乃至中介费率让利力度；另一方面，发挥中介行业协会和房地产行业协会作用，杜绝可能产生的合同欺诈、交付等风险，进一步推动二手房‘带押过户’等新模式。”
中指研究院市场研究总监陈文静则表示，未来各地可以考虑使用“房票”（住房置换资金以“房票”形式发放兑换）方式来平衡国资平台和开发商之间的资金压力。比如，国资平台通过“房票”支付业主旧房房款后，对于开发商收到的“房票”既可以鼓励开发商延时兑现“房票”，也可以考虑允许房企以“房票”直接买地，以此缓解国资平台短期资金压力，激活当地土地市场。
当然，对于收购而来的房产，如何运营才能平衡资金与收益，也是保障“以旧换新”置换链条持续畅通的关键，亦是撬动更多社会资本参与到住房“以旧换新”活动中的重要动力。
“保障性租赁住房REITs（不动产投资信托基金）或有助于打通资金壁垒。”镜鉴咨询创始人张宏伟向《证券日报》表示，房企或地方城投平台公司可将回购旧房资产打包运营，再通过发行保障性租赁住房REITs融资，减少参与“以旧换新”企业的资金压力。
跑通“去旧”关键环节，“换新”同样不容忽视。住房“以旧换新”是针对激活楼市换房需求精准施策，这意味着纳入“选新”范畴的新房，是能够更大程度满足改善需求的好房子。
对此，无锡市房地产业协会副会长兼秘书长沈洵则告诉《证券日报》，从无锡一些高品质代表性楼盘的销售情况看，好房子越来越受到市场青睐，应从商品房价格备案、款项发放、企业信用等级评定、企业融资等方面支持开发商建造更多好房子。
展望未来，在各种力量综合作用下，在刚需转向二手房、改善性需求转向新房的新形势下，住房“以旧换新”政策有望常态化推进，激活楼市流动性，助力房地产行业稳健发展。
