最近一周，双肠君接连参加了两场关于民宿的活动，一场是鸥鱼.一九季轰趴民宿授牌活动，一场是大宏南北八十院民宿亮相活动。
前者是开封首个以地产人为主题的酒吧轰趴馆，但经过一年多的运营之后对于轰趴馆整体运营颇感疲惫，尤其是轰趴馆内的几间民宿甚为劳心，最终与专业的民宿运营管理团队逸家繁星合作，打造出了全新的包含酒吧、KTV、电竞、民宿等多业态的休闲娱乐轰趴馆，在城市民宿运营的基础上增添了多种的玩法；后者则是开封房地产行业的领军公司大宏集团在早期开发的别墅区，位于清明上河园景区的南北八十院内拿出两栋别墅进行改造，推出了精品高端的私人民宿。
两场活动各自内容不同，其民宿的定位、形式、玩法也均不同，一个注重娱乐休闲一个偏重商务，两者都在利用存量物业并以其各自的民宿优势上打造了不同的民宿精品。在参与和参观两场活动及各自民宿运营特色后，双肠君看到了开封民宿在简单居住的功能上愈发活跃起来，而在以此两个案例中也看到了开封城市民宿未来的发展方向。
▲鸥鱼.一九季轰趴民宿
▲大宏南北八十院精品民宿
其实严格意义上来说，近期我们频繁所提及的民宿其实是城市民宿概念，其中区别于传统的连锁快捷酒店，是利用城市存量资产和物业依托当地外来人口所对外释放的端口。对于开封而言，民宿热的兴起首先是开封旅游业的蓬勃，其次才是存量物业如何消化所找到的最佳出口，两者息息相关，但后者才是民宿热潮最大的推手。在此基础上，越来越多的房地产开发商也瞅准了民宿概念，利用这个概念解决了公寓类产品销售回报的难题。
▲大宏南北八十院庭院式精品民宿东西两宅分别定位为民宿食坊和民宿客房，其功能定位偏商务，包含品茗区、会客区、酒吧区、休闲区、KTV、住宿等
可以说，城市民宿的出现一可解决存量物业，二可顺应社会发展出行需求，三能解决物业销售回报，甚至还能创造出各种各样的玩法增添体验乐趣。民宿的各种有利因素也导致在目前开封，很多存量资产项目、新建项目在定位之初尚未进行严谨的市调和前策甚至业态配比等基础工作，就坚持要做民宿类产品。
其实看似简易且潜力无限的民宿其真正的难点仍在运营。
随着民宿越来越受关注，标准化、专业化、规模化等自然而然将成为未来民宿发展的模块。在双肠君看来，受租售同权、商改住、刺激消化存量物业等相关国家政策导向，越来越多的品牌开发商瞄准了长短租公寓市场，而在资本化运作下，也有越来越多的公司投入到了城市民宿的运营中，经过短暂的洗礼之后，城市民宿市场其实已经进入了洗牌期。
▲鸥鱼.一九季轰趴民宿则打造成为一个集休闲娱乐住宿为一体轰趴馆式民宿
反观开封民宿的发展，由于开封的旅游业渐入佳境，传统住宿业已经满足不了多需求的消费者。民宿近几年已经颇具规模，大大小小分散式、集中式、庭院式、小区式，打造装饰风格各异的客栈、民宿、宾馆层出不穷，然而真正意义上以存量资产为转化模式的城市民宿质量参差不齐，且大多以单纯的短租住宿为主。在开封旅游火爆期所呈现的景象蒙蔽了不少投资者涉足民宿，在无专业化的运营、资本实力的投入后会产生一系列的运营问题，比如成本，比如软件，比如服务，比如管理。
在双肠君看来，相比发达城市，开封民宿市场正在逐渐在觉醒，专注于城市民宿运营及运营方式呈现出来，蕴含共享式、玩乐式、独享式的各类民宿开始兴起。未来的城市民宿可以是激活存量物业的特效药，也可以是商业项目的标准化配备，也能是新商业空间的重要基石，但，透过此次双肠君参观的两个民宿，主打社群概念由专业团队主导以及定位商务打造共享概念拥有实力资本的两个民宿项目可以预见，未来城市民宿的发展一定是专业标准团队运营化、资本投入产出市场、长短租社群化空间的方向。
