北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。
随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。但这就对了，所谓普通人的生活，不就是一次次的侥幸和错失机会嘛。
后悔也好，庆幸也罢，往事它就在这里。
一、
今天是有人问我南苑北里的房子值不值，会不会拆迁？
值不值的没标准，自己觉得值就值，所有市场价格就是价值的体现，肯定是物有所值。至于拆迁就甭想了，如此大规模的社区，谁拆的起？再说拆了这里干嘛，丰台区又不是没有土地了，犯得上惹这麻烦吗？
前两年湿地公园的规划一公布，据说有的业主们就兴奋了，以为很快就会被拆迁，还有人问我要不要买了房等发财？我觉得是想多了，人家的规划是划直线，并不标注具体的楼栋什么的。就算从控规上把某栋楼划了进去，在现实中修条路和围墙就绕开了。图纸为的是简明清楚，是好看，而现实中则必须考虑成本与收益。
而且在我看来，任何一个知道这几个小区历史的人，也不会轻易动拆迁队念头。因为这里的老住户基本就已经是拆迁户，如果再遇到一次，他们的经验会更丰富，没人拆的起。
二、
我最早知道南苑北里大概是1994年，在此之前只知道这里是和义农场，总觉得应该是大兴的辖区，也不知怎么就归了丰台。到现在有时候都犯迷糊，大兴南苑这个词似乎在脑子里改不了了。
那会儿是崇文区的崇外大街要拆迁，给拆迁户的安置房都设在了和义与南苑。当年这里就是纯粹的农村，顶多算是城乡结合部，算不上彻底的荒凉也没什么人。只有转弯到东高地才感觉到热闹，自由市场已经相当成规模了。
第一次来南苑北里可能是1996年的夏天，是朋友借钱要买房，给我来电话让马上到，说是有一套一居室，39平米，只要6万块钱。我觉得不可能，那会儿南城的一间10平米破平房还得6/7万呢，这楼房怎么会这么便宜？但反正也没事儿就过去看看。印象中应该是三区，只是那会儿好像还没有旁边的学校呢。
到了地方一开门我就傻了，竟然是个赌局。一堆人光着膀子正在客厅里押牌九，乌烟瘴气的混乱不堪。朋友迎出来说：就是这套房子，业主是拆迁户，输光了要卖房。使用面积接近40平，只要6万现金，问值不值，能不能办手续？
我也不知道啊，赶紧找人去问拆迁办，这房子到底值多少钱？很快就有了消息，当时的政策是如果不要房或转卖的话，一居室8万，两居室10万，三居室12万，使用面积折合2000一平左右。办手续的话另外花点儿钱，没多少，好像也就是2/3000块钱。
当时这种房子根本就没产权，也没人太在乎，让住就行。反正之前的平房也基本都是公房，全不是自己的，能住而已。
后来这套房并没买，不是价格问题，主要是朋友担心轰不走这卖房的。人家都输红眼了，万一耍赖怎么办？反悔怎么办？为了2万块钱的便宜似乎有些不值。我也劝他别买，上市区踏踏实实买间平房等拆迁，也是同样的结果，何必惹这种麻烦呢？
三、
这套房的使用面积刚才我查了一下，55平左右，得房率70%。那也就是说，当年的市场价是80000/55，约等于1500块钱吧，但这人6万卖，算上简单装修，也就折合1000块一平了。
这就是当时的情况，虽然也挺重视房子，但远远没到今天的地步。因为没人觉得房子会升值，只是考虑自住而已。那会儿的主流投资品是股票和邮票，连古董文玩都还算不上热门呢，也就是翡翠戒指似乎有人炒，但仍然是小众商品。
那个时代形容谁有钱，第一评判标准是有没有车，只要有车就算有钱人，甭管什么车。哪怕是辆小面，那置办下来也得6万块，真顶得上一套房子了。
当时朋友送我从南苑北里出来，觉得让我白折腾一次不好意思，非拉着我逛逛周边。这穷乡僻壤的有什么可逛的？朋友暧昧的笑，你说这种地方能有什么？那就明白了，发廊呗，当时北京所有的城乡结合部全是这个，黄和赌，可以说是遍地开花。
和义南苑这周边自然也不例外，朋友指着小区对面的一个大院说，这里面就有三家，再往北走能找出30家来。而且赌窝子也有的是，想玩儿多大的都有人奉陪。甚至朋友还指着一个大院说，这里最安全，南苑大哥李某给罩着的，当地黑白道都得给面子。
我有时候总说，珍惜现在的和平日子吧，没经历过当年的人，不知道那会儿的社会治安有多乱。黄赌毒不能说明目张胆，但恶性治安事件层出不穷，今天的人如果穿越到当年，或许真的连门都不敢出了。
再后来我没怎么去过南苑，连坐飞机都不爱到这儿来。主要也是因为乱，而且出租车被黑车所垄断，几乎没有一回不挨坑的。
到了2006年前后，我在南四环参与个项目。老板非得想树立点儿慈善形象，逼着我替他去参与公益。我也没当回事儿，无非就是捐点儿钱罢了，都是“又当又立”的勾当，谁心里都明白。
但有一天南苑北里发生了一件很轰动的事件，城管打人了。打的是一个开摩的的，肯定是拒绝检查呗，不愿意被扣车罚款。那个年代没什么文明执法，两边都不文明，谁横谁有理。但那次打的太狠了，据说是一板砖拍碎了拉活儿人的脑袋。我当时听了都不太信，头盖骨多硬啊，竟然能被砖头拍成粉碎性骨折，这得多大的仇才能下这种狠手啊？
第二天就有公益组织给我打电话，让带着钱和慰问品去南苑北里，给弱势群体送温暖。我以为是去这个开摩的的家呢，直接就拒绝了：我们是做买卖的，不敢趟这种浑水。
结果人家说不是，是去慰问别的穷苦家庭。那还行，跟着去吧。大概那天去了七八户家庭吧，说实话，那种贫穷程度真的让人落泪。都21世纪了，这些人的家里还都用着当年平房的破家具，不能说家徒四壁，但都没什么值钱东西。
其中一个就是开摩的为生的，真正的老北京，说话有里有面儿。说自己虽然也经常被围堵查扣，但理解执法者的不容易。不管确实很乱，从木樨园大红门一直到旧宫南小街，哪儿都乱。可管的话谁也不好掌握力度和分寸，就是这种乱世里的乱地，能有什么办法。
还有一家，一进门差点儿熏晕了我，屋里这叫臭啊，简直不是人待的地方。一个中年汉子伺候两个老人一个孩子，全都有病，老人瘫痪孩子自闭，都不知道这日子怎么过的。一聊起来这汉子就大骂拆迁办，具体的不说了，在2000年之前确实有很多不合理的事情，哪件都能让人冒火。
从几家出来，一个同来的小姑娘嚎啕大哭，说在北京怎么会有这么穷的家庭，而且还是拆迁户？能说什么，只能说外地人不知道老北京们的苦。都觉得北京人动不动就几套房几百万的拆迁费，其实哪有？绝大多数都是底层老百姓，尤其是南苑北里的老住户，基本都是南城普通家庭。当年的居住条件就差，差不多全是破烂大杂院，搬到这儿可以说改善了一些，但今天看来也就那样儿吧。
当年的拆迁政策，对公租房相对还好点儿，本来都没多大面积，给点儿房子就算是改善。但对于那些私房户可就都不太友好了，尤其是面积大房子好的，发生了很多让人愤慨的事情。不说了，说多了容易被和谐。
四、
最后说一句南苑北里的升值怎么样？
如果以最早的这8万一套房来说当然是升值不错了，现在这套房价值200多万，只要是能转成商品房就算是划算了。这里应该还有没转商的房子，可能四区居多，仍然是公房性质。
近些年南苑和义的升值不是太好，地段配套影响了一些，当然也不算太多，看以后的发展吧。所以这里还是以自住为主的小区，南城老北京们在四环外的聚集区，都是无奈的选择！
仅供参考。
关注“章哥说买房”公众号，点击“提问”即可。
