「木兮测评」，带你看更真实的楼市！
我们的粉丝对天地源·云水天境的呼声一直比较高！
五一刚开放售楼部，就立马有粉丝问，测评啥时候出？
别急，这就安排。
今日测评：天地源·云水天境
（点击项目名称查看楼盘位置）
楼盘基本信息
楼盘名称：天地源·云水天境
楼盘地址：天谷五路以南、云水二路以西
产品类型：高层
容 积 率：2.8
绿 地 率：35%
总 户 数：1466户
车 位：1:2.5
装修情况：精装
物 业：西安天地源物业服务管理有限公司
01
项目概况
天地源·云水天境是天地源的高端系列的产品，地处软件新城，天谷五路以南、云水二路以西；
可以说是占据了软件新城，最中心的一个位置。
项目占地约149亩，规划有20栋高层，小区内还有36个班的幼儿园，全部为地下车位（两层，据说每个车位都会有新能源充电），带两个小型独立商业体。
02
开发商
天地源股份有限公司（国有控股）隶属西安高科集团，于1992年在上海成立，2003年上市，拥有房地产开发企业一级资质。
目前，天地源在西安开发的项目，基本集中在高新和沣东新城，比如目前在售的还有天地源·兰樾坊（点击即可查看文章测评）；
比较热门的二手房则有：天地源枫林绿洲、天地源丹轩坊、天地源丹轩梓园等；
其中天地源枫林绿洲在2003年的开盘价格，大约是2700元/㎡，目前二手房参考价格大约为3.4w/㎡。
物业是开发商自持，2007年天地源物业公司取得物业管理国家一级资质，从已交房项目来看，口碑还算不错。
03
周边配套
交通：
乘坐公交405路，到云水一路天谷六路口站下车，步行300米，即可到达项目售楼部；
项目西侧规划有地铁12号线，东侧规划有高新云轨。
教育：
小区内部自带36个班的幼儿园，性质是公办；
东北侧，一路之隔为高新第十九小学（别名：软件新城小学、高新一小西苑分校，目前已开学）。
医疗：
周边3公里内，有高新儿童医院（隶属高新医院，全科医院，以儿科为主）。
购物：
项目的东、南两侧出入口处，有两个单独商业体；
周边1公里内，还有苏宁广场。
产业：
项目东南侧一路之隔是高新国际会议中心（一期已建成，二期建设中），东侧是浙江大华西安研究中心，北侧有和利时西北总部基地，周边产业链比较充足。
04
户型点评
本案处于前期咨询阶段，预计样板间在5月底开放，6月底推货。
首开13#、15#两栋，有166㎡、193㎡两个户型，2梯2户，精装交付。
13#：一个单元，户型面积为193㎡，层高3.1m，总高25层。
15#：共有两个单元，户型面积为166㎡，层高3m，总高26层。
下面，我们来看具体的户型图。
1
166㎡户型
四室两厅两卫：
户型全明，入户有玄关，四面朝南，南北通透，功能划分明确，整体来看还不错，家政间的位置设计，也算是一个小亮点。
2
193㎡户型
四室两厅三卫：
193㎡的户型和166㎡的户型设计相近；
不同之处是客厅由5.5m宽变成了6.5m，南向次卧多了一个暗卫，厨房、家政间进行90°旋转，变成垂直关系；
比较缺憾的是，没有看到样板间，单看图纸，入户玄关面积略小。
05
房价对比
2019年，天地源拍得本案150亩住宅用地，折合楼面地价9704元/㎡，是区域内唯一不带公租房的项目。
目前区域内暂无二手产品，我们就以周边项目的楼面价和入市价格作为参考：
1、招商臻观府最后一次备案均价约为2.5w/㎡，回顾之前招商的拿地情况，曾有媒体估算，综合土地成本超过11000元/㎡。
招商臻观府164㎡（四室两厅两卫）的户型和天地源·云水天境166㎡（四室两厅两卫）的户型相似，不同之处在于，前者户型多了一个南向阳台，家政间和厨房设计，同后者193㎡户型的设计相似，略占优势。
2、早前已经售罄的苏宁雲著御澜湾，当时拿地的综合楼面价约2425元/㎡，入市参考均价约为17638元/㎡。
目前整个片区都受限价影响，据置业顾问讲，本案有可能是区域内，最早开盘的项目，价格方面会比较亲民，预计在2w+/㎡；
参考招商臻观府相似产品的价格，加上目前市场限价的情况，我们预计项目售价会低一些。
06
总结
优势：
1、按照2w+/㎡的放风价来看，性比价较高，对刚改要友好一些；
2、是目前区域内唯一的大体量、且没有公租房的项目；
3、小区东、南、北三侧都有产业支撑，有溢价空间，后期也好出手；
4、项目周边的居住氛围及配套建设，是区域内进度最快的。
劣势：
1、项目虽然说定位高端，但居住品质并没有那么纯粹；
2、楼间距虽然相错分布，但部分楼栋采光还是会有影响。
总之：
目前，本案是区域内的性价比较高的一个项目，140㎡的房源面积以及2w+/㎡的放风价，对刚改+改善比较友好，如果说手头资金有限，但又很想入住软件新城，确实是一个不错的选择；
考虑目前限价影响，软件新城多数项目，迟迟不开盘，如果本案在这种情况下开盘，有可能存在降标的情况。
下期测评：朗基·锦云著。
