地产营销的传统模式仍在继续，但新的模式已全线拉开，现在全行业的开发商基本在拍短视频、搞直播，卷生卷死。
但并不是拍个视频做个直播就叫玩转新媒体了，很多其实都没有拿到结果。
开发商到底要怎么通过新媒体实现破圈增长？前不久，何老师做客明源地产研究院直播间，为我们分享了很多新玩法和实战案例，干货满满，下面把精华内容分享给大家。
开发商操盘传统营销三把刀，首先制定营销策略，然后找大量媒介做传播，例如户外广告、线上推广、媒体等等，最后用渠道、地推、call客找客户。
现在则可以用新媒体完成以上三项闭环，并且通过新媒体获客，能把钱花在刀刃上，提高获客效率，契合开发商“降本增效”的需求。
当然，地产项目在不同阶段的营销重点不同，所以每个项目都要构建核心策略，再利用好新媒体的方式去传播，最终实现策略、传播、获客三项内容闭环。
通常来说，地段优势、产品设计和品牌价值都是项目亮点。然而，新媒体的玩法不是全盘输出这些优势，而是找到客户最关心的核心点，再转化成新媒体语言传播出去。
而“项目IP化”要做的不是去孵化网红，而是如何通过新媒体的方式让项目出圈。
以前房企拓客都去商超、机场、社区等人流量集中的地方，现在则通过直播来捕获人流。所以，现在直播间基本是开发商标配，也可以叫线上展点。但大家要理解，直播间不是卖房子的，而是获客的。
直播间就类似在线上开展点，短视频则类似电子传单。以前房企通过派单覆盖流量，现在通过短视频传递项目卖点。
所以，用好新媒体就是在反复触达客户，持续种草。
我们继续拆解短视频的相关的内容到底怎么玩？
分享五种主要的短视频内容模型：
这些模型帮助我们将项目的价值点通过精准传达给潜在客户，同时给客户提供用户价值，实现高效的流量分发和客户转化。
现在地产直播赛道已经很卷了，但其实短视频很多开发商都还玩不好。所以今天花大力气去讲怎么做好短视频，要持续去做短视频。戳这里，了解视频营销助手
短视频是要靠权重的，权重决定推流的“量”。
而五维图里则出真知，观众分析有门道。你的有效观看人群是什么，这件事情其实更有价值。
不同的账号主体适配于不同模型，比如蓝V号适合用流量模型、大探盘模型等， 轻模型、员工号就适合用空镜模型、小探盘模型、口播模型。
小探盘很适合员工号去做，脚本都比较简单，真人出镜，快速创作，1条视频输出1个价值点。分享一个好用的小探盘模板。
比如卖别墅的时候，你就要告诉他，一个男人不会同时拥有别墅跟自卑的，黄金三秒，引发这种激烈的观点、看法、槽点等等都是ok的。之后中间加上项目价值15秒钟就可以了。
如果是空镜视频的话，要求画面质量较高，在空镜的过程当中做一些配音，把后面的价值点写出来。空镜模型在一二线城市的使用率相对比较低一些，在四五六七线城市，可能更好用一些。
口播模型是最基础的了，也可以做，可以锻炼自己的网感，可以立一些人设，最后转向做直播也OK。
一些简单的比如手势舞等流量模型也是可以做的。
接下来分享如何通过直播来提升项目的曝光和销售，今天拆解的更多是自然流的玩法。
怎么去做好直播间，关键还是那句话，直播间就是线上开展点，是用来获客的，更多是要导入线下，这个才是关键。通过空间的延展、时间的延展、服务的延展，来取得获客的延展。
下面分享直播间正确的做法。
首先看直播的蓝屏。
大家可以看到直播有这么多数据和内容，满屏数据中第一个非常重要的数据就是核心数据区，核心数据区里面最重要的就是客户线索，也就是点了小风车，有多少人留下电话号码，其实就是留下客资。戳这里，了解抖音小程序
第一个重要的叫曝光量。大家要理解做直播其实更重要叫做数据，数据好了抖音平台才会给到更多的曝光量。
第二个重要的是转化数据和停留数据。
那么如何提高数据，提升曝光量呢？一是转换数据如何做得更好，二是在这个过程当中停留数据如何做得更好。
如何做好转化数据，也就是抖音给到多少曝光，进入直播间有多少人在这过程中点击卡片，有多少人留下电话号码，这些都叫转化数据。
另一个重要的，也是抖音考核的叫实时转化率，抖音给了多少曝光，而这带来了多少点击，转化了多少。
观众的标签也很重要，停留数据留在直播间人数的同质因素的画像，代表着抖音向外去给你推流，捕获到具有同样因素的客户。
而这种精准标签客户即使点进直播间，停留时间也是非常短的，所以在直播间讲说辞是没有任何意义的。这个过程当中，我们怎么把客户停留下来，把你要的本地的愿意买房的客户的标签洗出，是最有价值的。
其次我觉得重要的是用户画像，这个客户必须洗到本地的客户。要学会用小话术去洗标签。
第三个最重要的就是直播时间跟直播时长。
抖音的推流机制是半个小时后才开始推流，一般一次直播要在一个半小时以上，并且由于抖音的赛马机制是实时小时制的，所以建议在每个小时的07分、08分这样的时间段开播，更容易。
那么如何让抖音给到更大的曝光率，第一是风险审核，抖音对违禁词和小风车等的风险的审核要求是非常严的，所以要有直播脚本。
第二是做好直播间的人货场。
人是什么？人是主播，场是什么？搭建好场景。那么货是什么？货是直播的脚本。我们怎么把直播的脚本写下来，这件事情最有价值。
给大家拆解一下，第一，能上播的主播是要经过调教的，主播千万不要把说辞拿来讲，主播要口条顺，要学会喊话，要学会做数据。
一场直播需要主播做好四件事：表现出画面、能回答问题、说清楚特点、会把控节奏。
如何做好地产直播间的场景搭建？就是做好5个视觉锤，分别是项目展示、主播露出、环境美感、利他信息、道具使用。
分享五个主要模型，以及实际操作中的经验和技巧。
1、空镜直播
空镜直播不用人物出镜，利用空镜对项目的现房、立面、景观等核心价值做真实呈现。这种方式操作简单，但需要保持内容的持续性和新鲜感，要求脚本说辞丝滑。
2、真人出镜直播
核心点是主播的服化道和表现力，以及场景的视觉锤。通过主播实际走访项目现场，展示项目的各个部分，真实性更高，也适用于各个时期。
3、项目走播
此类直播需要动线结合，人员之间强配合，并且要前置彩排。重点是要精准客户精准解答，数据关键提升，最好是结合投流去做。
4、绿幕直播
这类直播是做项目的绿幕，核心点是要提炼好项目价值，绿幕能展示沉浸式的直播视角，并且主播的说辞脚本要流畅。好处是主题直观，不挑场地及天气，方便快捷。
5、展示直播
展示直播就是结合直播，背景的视频+文字，主播出镜和一些道具等，让项目有视频、文字、道具等的多重展示。
前面说到货是非常重要的，也就是脚本。好的脚本既要能做数据，还要能洗标签客户，能留存真正想听想买的客户。
数据话术、人设话术、问题话术等都是你的钩子，话术就是每一个直播的脚本，要知道每个客户刷起来就是几秒钟，而这个过程当中他能听什么？要让客户在20秒内，就得快速地去捕获到你的信息。
所以我们要做一些拉练常态化逐字的脚本，脚本写完了之后，更多就是要练习，丝滑地表达出来。
总的来说，直播是非常卷的，直播是团队的事情，是常态化的事情。
小结
当下直播和短视频已成为地产项目营销的重要工具。流量是大潮之下的世人争夺，但流量只是入口和手段，最终要实现从流量变现到销量。
